<p>Existe uma confusão muito comum nos condomínios: quando a unidade está alugada e o inquilino não paga a cota condominial, alguns síndicos e administradoras passam a cobrar diretamente o locatário, como se ele fosse o devedor principal. Não é. <strong>Perante o condomínio, quem deve é sempre o proprietário da unidade autônoma</strong> — e isso não muda pelo fato de o imóvel estar locado.</p>

<p>Este artigo explica por que essa obrigação recai sobre o proprietário, o que é o rateio e como ele funciona, e qual é o papel da Lei do Inquilinato nessa equação.</p>

<h2>A cota condominial como obrigação propter rem</h2>

<p>O art. 1.336, I, do Código Civil impõe ao <strong>condômino</strong> o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição diversa na convenção. Esse dever não nasce de um contrato — nasce da <strong>titularidade do direito real</strong> sobre a unidade autônoma.</p>

<p>Na linguagem jurídica, chama-se obrigação <em>propter rem</em> (em razão da coisa): a dívida está vinculada ao imóvel e segue o proprietário onde quer que ele vá. Quem é dono da unidade deve ao condomínio, ponto final.</p>

<p>As características dessa obrigação são relevantes para entender por que o proprietário não pode simplesmente "transferir" sua responsabilidade ao inquilino em relação ao condomínio: Nesse contexto, seguro condominial merece atenção própria na rotina condominial.</p>

<ul> <li><strong>Ambulatoriedade:</strong> a obrigação acompanha o imóvel. Se o imóvel é vendido com dívida condominial, o novo proprietário responde por ela.</li> <li><strong>Vínculo com a titularidade:</strong> o devedor perante o condomínio é quem detém o direito real sobre a unidade — o proprietário registrado.</li> <li><strong>Previsão legal:</strong> a obrigação decorre diretamente do Código Civil, não de um contrato entre as partes.</li> </ul>

<h2>O que acontece quando o imóvel está alugado</h2>

<p>Quando o proprietário aluga o imóvel, ele pode — e é comum que o faça — incluir no contrato de locação uma cláusula transferindo ao inquilino a obrigação de pagar a cota condominial ordinária. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) inclusive prevê essa divisão nos arts. 22 e 23.</p>

<p>Mas essa cláusula é um <strong>acordo interno entre locador e locatário</strong>. O condomínio não é parte desse contrato e não está vinculado a ele.</p>

<p>Portanto, o fluxo correto é:</p>

<ol> <li>O condomínio emite o boleto e cobra o <strong>proprietário</strong> — sempre.</li> <li>O proprietário, com base no contrato de locação, repassa a cobrança ao inquilino.</li> <li>Se o inquilino não pagar, o problema é do proprietário com o inquilino — <strong>o condomínio não tem obrigação de ir atrás do locatário</strong>.</li> <li>O proprietário quita a dívida com o condomínio e cobra o inquilino regressivamente, com base no contrato de locação.</li> </ol>

<p>O proprietário não pode exigir que o condomínio altere o devedor principal da cobrança só porque existe um contrato de locação. Esse contrato é válido e eficaz entre as partes — mas não vincula o condomínio.</p>

<h2>Cota ordinária, taxa extraordinária e rateio: a distinção importa para o proprietário</h2>

<p>A distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias é relevante <strong>dentro do contrato de locação</strong> — para saber o que o proprietário pode ou não repassar ao inquilino. Mas perante o condomínio, essa distinção não altera quem é o devedor: em ambos os casos, é o proprietário.</p>

<p>O <strong>rateio</strong> é o mecanismo pelo qual as despesas condominiais são distribuídas entre as unidades. O critério legal é a fração ideal de cada unidade (art. 1.336, I, CC), salvo disposição diversa na convenção. A convenção pode adotar critério diferente — como divisão igualitária —, mas com limites.</p>

<p>Em março de 2026, a 4ª Turma do STJ julgou o <strong>REsp 1.797.345</strong> e manteve a nulidade de uma cláusula de convenção que determinava a cobrança em dobro para determinadas casas maiores em um condomínio residencial. O tribunal entendeu que o critério violava o <strong>princípio da isonomia</strong>, pois não refletia a proporcionalidade real entre as unidades. A decisão reforça que a autonomia da assembleia não é absoluta: as regras de rateio devem ser proporcionais e não podem criar desequilíbrios arbitrários entre os condôminos.</p>

<h2>O erro que o síndico não pode cometer</h2>

<p>Aceitar que o condomínio cobre diretamente o inquilino — como se ele fosse o devedor principal — é um erro que pode trazer consequências sérias para a gestão condominial:</p>

<ul> <li><strong>Risco de prescrição:</strong> se o condomínio "esperar" o inquilino pagar enquanto o prazo prescricional corre contra o proprietário, pode perder o direito de cobrança.</li> <li><strong>Risco de nulidade processual:</strong> eventual ação de cobrança ou execução movida contra o inquilino (que não é o devedor principal) pode ser extinta por ilegitimidade passiva.</li> <li><strong>Desequilíbrio na gestão:</strong> a inadimplência do inquilino não pode ser tratada como inadimplência do condomínio — o síndico deve cobrar o proprietário e deixar que ele resolva a questão com o locatário.</li> </ul>

<p>A orientação correta é simples: <strong>o síndico cobra o proprietário. O proprietário cobra o inquilino. O condomínio não entra nessa relação.</strong></p>

<h2>Quadro resumo</h2>

<table> <thead><tr><th>Situação</th><th>Devedor perante o condomínio</th><th>Responsável no contrato de locação</th></tr></thead> <tbody> <tr><td>Imóvel ocupado pelo proprietário</td><td>Proprietário</td><td>—</td></tr> <tr><td>Imóvel alugado — cota ordinária</td><td>Proprietário</td><td>Inquilino (se previsto em contrato)</td></tr> <tr><td>Imóvel alugado — taxa extraordinária</td><td>Proprietário</td><td>Proprietário</td></tr> <tr><td>Imóvel alugado — inquilino inadimplente</td><td>Proprietário</td><td>Proprietário cobra o inquilino regressivamente</td></tr> <tr><td>Imóvel vendido com dívida condominial</td><td>Novo proprietário (obrigação propter rem)</td><td>—</td></tr> </tbody> </table>

<p>A cota condominial é uma obrigação que nasce da propriedade — não do contrato de locação, não da vontade do síndico, não de uma deliberação em assembleia. Enquanto o proprietário figurar no registro do imóvel, ele responde perante o condomínio. O que ele faz com essa obrigação internamente, no âmbito do contrato de locação, é problema dele — não do condomínio.</p>