O incorporador pode escolher o primeiro síndico do condomínio?

<p>Quando um condomínio é entregue pela incorporadora, a "Minuta de Convenção de Condomínio" já vem redigida — e, não raramente, ela inclui uma cláusula prevendo que o <strong>primeiro síndico será indicado pela própria incorporadora</strong> pelo período inicial de dois anos. Essa prática é tão comum que muitos compradores nem percebem que aderiram a ela ao assinar o contrato de compra e venda.</p>

<p>A pergunta que este artigo responde é direta: essa cláusula é válida?</p>

<h2>O que diz a lei</h2>

<p>O Código Civil não trata especificamente do "primeiro síndico" de um condomínio recém-constituído. O art. 1.347 estabelece apenas que "a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se". O art. 1.333 determina que a convenção condominial deve ser aprovada por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.</p>

<p>A Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias), por sua vez, prevê no art. 62 que a assembleia de instalação do condomínio é o momento em que os condôminos aprovam a convenção e elegem o síndico e os conselheiros para o primeiro mandato.</p>

<p>Nenhum desses dispositivos autoriza expressamente o incorporador a indicar o síndico. O silêncio da lei, no entanto, não encerrou o debate — ele o abriu.</p>

<h2>A posição dos tribunais: cláusula abusiva</h2>

<p>A jurisprudência brasileira tem sido consistente ao reconhecer que a cláusula que permite ao incorporador nomear o primeiro síndico é, <strong>em regra, abusiva</strong>.</p>

<p>O fundamento central está no <strong>conflito de interesses estrutural</strong>: o síndico representa o condomínio perante terceiros e tem o dever de defender os interesses coletivos dos condôminos — inclusive, e especialmente, em face da própria incorporadora, quando há vícios construtivos, atrasos na entrega de áreas comuns ou descumprimento de obrigações contratuais. Nesse contexto, seguro condominial merece atenção própria na rotina condominial.</p>

<p>Um síndico indicado pela incorporadora não tem como exercer essa função com a independência que ela exige. Trata-se de uma contradição em termos: o representante da massa condominial seria, ao mesmo tempo, alinhado à parte contra quem essa massa pode precisar agir.</p>

<p>O TJSP já se manifestou expressamente sobre o tema:</p>

<blockquote> <p><em>"A cláusula de que se cuida é, a meu pensar, abusiva e o condomínio tem direito a se autogerir. O síndico deve guardar, com relação à incorporadora, posição de independência que lhe permita defender a comunidade, tomando, para tanto, as necessárias atitudes até mesmo, se o caso, em face da própria incorporadora e da construtora, muitas vezes empresas do mesmo grupo."</em></p> <p>— TJSP, Agravo de Instrumento nº 0239994-37.2012.8.26.0000, 10ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Cesar Ciampolini, j. 18.06.2013</p> </blockquote>

<p>O STJ consolidou esse entendimento no <strong>REsp 1.816.039-MG</strong> (3ª Turma), reconhecendo que a imposição do síndico pela incorporadora viola o direito de autogestão do condomínio e coloca os consumidores em situação de excessiva desvantagem, em desacordo com o Código de Defesa do Consumidor.</p>

<h2>O problema da "maioria de um só"</h2>

<p>Mesmo quando não há cláusula expressa de nomeação, a incorporadora pode exercer controle sobre a eleição do primeiro síndico por outro caminho: o <strong>poder de voto proporcional à fração ideal</strong>. Nesse contexto, responsabilidade civil do síndico merece atenção própria na rotina condominial.</p>

<p>No momento da assembleia de instalação, a incorporadora ainda detém a maioria das unidades não comercializadas. Como o art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil estabelece que os votos são proporcionais às frações ideais, a incorporadora pode, sozinha, eleger o síndico de sua preferência — mesmo sem qualquer cláusula abusiva na convenção.</p>

<p>Esse cenário foi enfrentado pelo TJSP no processo nº 1009428-88.2022.8.26.0625, em que o tribunal concedeu liminar para mitigar o direito de voto da construtora, limitando-o a <strong>um voto para cada cinco unidades</strong>, de modo a impedir que a "maioria de um só" obliterasse o poder deliberativo dos demais condôminos.</p>

<p>A decisão reconheceu que uma interpretação mecânica da regra de proporcionalidade, nesse contexto específico, acarretaria desvantagem excessiva aos compradores — e que o princípio da boa-fé objetiva e o equilíbrio nas relações de consumo exigem uma leitura mais cuidadosa.</p>

<h2>O que acontece na prática: o síndico "infiltrado"</h2>

<p>Quando a incorporadora consegue eleger um síndico alinhado aos seus interesses — seja por cláusula abusiva, seja por força do voto majoritário —, o padrão que se repete nos condomínios é previsível:</p>

<ul> <li>vícios construtivos são minimizados ou atribuídos ao "período de adaptação do prédio";</li> <li>a contratação de perícias técnicas independentes é adiada ou bloqueada;</li> <li>assembleias para discutir problemas estruturais são dificultadas;</li> <li>prazos legais para responsabilização da incorporadora vão sendo consumidos sem que o condomínio tome providências.</li> </ul>

<p>O resultado é que os condôminos pagam, muitas vezes, duas vezes pelo mesmo problema: primeiro ao adquirir o imóvel com defeito, e depois ao arcar com os custos de correção que deveriam ter sido suportados pela incorporadora.</p>

<h2>O que o condômino pode fazer</h2>

<p>Diante de uma cláusula de nomeação do síndico pela incorporadora, ou de uma eleição viciada por desequilíbrio de votos, os condôminos têm caminhos concretos:</p>

<table> <thead><tr><th>Situação</th><th>Medida cabível</th></tr></thead> <tbody> <tr><td>Cláusula de nomeação na convenção</td><td>Impugnar judicialmente a cláusula como abusiva (CDC, art. 51)</td></tr> <tr><td>Eleição com voto majoritário da incorporadora</td><td>Requerer liminar para mitigar o poder de voto da incorporadora</td></tr> <tr><td>Síndico eleito com conflito de interesses</td><td>Destituir em assembleia (art. 1.349, CC) ou via ação judicial</td></tr> <tr><td>Omissão na apuração de vícios construtivos</td><td>Convocar assembleia para contratar perícia técnica independente</td></tr> </tbody> </table>

<p>O prazo para reclamar vícios construtivos é de <strong>cinco anos</strong> a contar da entrega do imóvel (art. 618 do Código Civil), com prazo decadencial de noventa dias para propor a ação após o aparecimento do vício. Cada mês de inação do síndico é um mês a menos para o condomínio exercer seus direitos.</p>

<h2>Conclusão</h2>

<p>A resposta à pergunta do título é: <strong>não, o incorporador não pode escolher o primeiro síndico do condomínio</strong> — ao menos não por meio de cláusula imposta unilateralmente na convenção. Essa prática é reiteradamente reconhecida como abusiva pelos tribunais, por violar o direito de autogestão do condomínio e criar um conflito de interesses estrutural incompatível com as funções do síndico.</p>

<p>O fato de a incorporadora deter a maioria dos votos na assembleia de instalação não muda esse diagnóstico — apenas transfere o problema para outro plano, igualmente sujeito a controle judicial.</p>

<p>O condomínio tem o direito de eleger, com liberdade e independência, quem vai representá-lo. Esse direito começa a ser exercido na primeira assembleia — e defendê-lo desde o início é a forma mais eficaz de proteger o patrimônio coletivo dos condôminos.</p>