Reforma do Código Civil 2025: O Que Muda para Seu Condomínio?

Entenda as principais mudanças do PL 4/2025 e como elas afetam o dia a dia dos moradores e síndicos

O Projeto de Lei 4/2025 representa a atualização mais significativa das regras condominiais em mais de duas décadas. Apresentado ao Senado Federal por uma comissão de juristas, o texto busca modernizar institutos fundamentais e preencher lacunas que há anos geram insegurança jurídica na gestão condominial.

Para condôminos e síndicos, compreender essas mudanças deixou de ser opcional. A proposta redefine aspectos estruturais da convivência coletiva, desde a possibilidade de expulsão de moradores antissociais até a regulamentação de hospedagens por aplicativos como Airbnb.

Personalidade Jurídica: Condomínio Pode Virar "Pessoa Jurídica"?

Atualmente, apesar de possuírem CNPJ obrigatório, os condomínios não são reconhecidos legalmente como pessoas jurídicas. Essa ambiguidade gera dificuldades práticas: desde limitações para ingressar com ações judiciais até entraves na adjudicação de unidades em leilões.

A proposta prevê que a aquisição da personalidade jurídica será facultativa, dependendo de deliberação em assembleia. Embora represente um avanço, a medida enfrenta críticas de juristas que defendem que deveria ser obrigatória, não opcional. A coexistência de condomínios com e sem personalidade jurídica pode criar insegurança para terceiros contratantes.

Benefícios práticos:

• Maior autonomia para adjudicar unidades em leilões
• Facilitação de contratos com fornecedores
• Redução da responsabilidade direta dos condôminos individuais

Airbnb: Agora É Proibido?

A prática de alugar apartamentos por temporada tem sido fonte crescente de conflitos condominiais. A alta rotatividade de ocupantes, a falta de vínculo com as regras de convivência e questões de segurança motivaram a inclusão de dispositivo específico na reforma.

A grande mudança: O PL 4/2025 inverte a lógica interpretativa. Atualmente, a hospedagem atípica é permitida quando não há proibição expressa na convenção. Com a reforma, presume-se vedada na omissão da convenção. Se a convenção não disser nada sobre o assunto, a prática estará automaticamente proibida.

Lacuna preocupante: O projeto não define objetivamente o que se compreende por "hospedagem atípica". Essa ausência pode gerar dúvidas: seria aplicável apenas às locações por aplicativos? A falta de definição precisa pode provocar litígios justamente no campo que se pretende regulamentar.

Impacto para investidores: Proprietários que compraram imóveis contando com a rentabilidade da locação por temporada podem sofrer impactos econômicos significativos. Por outro lado, novos compradores terão maior previsibilidade ao avaliar os limites legais quanto ao uso das unidades.

Expulsão de Condômino Antissocial: Como Funciona?

A exclusão do condômino antissocial é um dos pontos mais aguardados da reforma. Atualmente, o Código Civil prevê apenas multas, o que se revela insuficiente em casos de condutas reiteradas ou agressivas.

O PL 4/2025 propõe um rito escalonado:

1. Escalonamento: Primeiro aplica-se a multa. Persistindo a conduta, a assembleia poderá deliberar sobre a expulsão.

2. Quórum qualificado: Exige aprovação de 2/3 dos condôminos presentes em assembleia específica.

3. Controle judicial: A medida deve ser confirmada judicialmente, equilibrando autonomia condominial e direitos individuais.

4. Alcance: A expulsão retira apenas a posse direta (uso e habitação). O condômino não perde a propriedade, podendo vender ou alugar sua unidade, mas fica impedido de residir no condomínio.

Essa previsão busca oferecer respaldo legal para situações extremas, como agressões reiteradas ou condutas que coloquem em risco a segurança dos demais moradores. Condomínios que desejarem aplicar essa sanção precisarão manter registros detalhados das ocorrências.

Multas Mais Pesadas: De 5x para 10x

O Código Civil atual permite multa de até 5 vezes o valor da contribuição condominial. Com a reforma, esse limite sobe para até 10 vezes o valor da cota condominial.

Exemplos práticos:

• Condomínio com cota de R$ 500: multa pode chegar a R$ 5.000 (ante R$ 2.500 atuais)
• Condomínio com cota de R$ 1.000: multa pode chegar a R$ 10.000 (ante R$ 5.000 atuais)

Essa mudança visa aumentar o poder coercitivo das sanções, desencorajando comportamentos antissociais. Síndicos devem estar atentos para aplicar as multas de forma proporcional e documentada, evitando questionamentos judiciais.

Empoderamento da Assembleia

A reforma fortalece os poderes deliberativos da assembleia, conferindo maior autonomia para tomar decisões sobre questões do dia a dia sem depender excessivamente de interpretações judiciais.

Entre as mudanças, destaca-se a possibilidade de deliberar sobre uso exclusivo de áreas comuns, disciplina de condutas incompatíveis com a convivência e definição de regras para espaços compartilhados.

Risco de excessos: O empoderamento excessivo pode levar a decisões arbitrárias. Por isso, a reforma prevê quóruns qualificados para decisões sensíveis e possibilidade de revisão judicial de deliberações abusivas.

Como Se Preparar para as Mudanças?

Enquanto a reforma tramita no Congresso, condôminos e síndicos podem adotar medidas práticas:

1. Revisar documentos: Verifique se convenção e regimento abordam hospedagem atípica, condutas antissociais e uso de áreas comuns.

2. Documentar infrações: Mantenha registros detalhados de ocorrências e advertências. Essa documentação será essencial para aplicar sanções.

3. Consultar assessoria jurídica: Condomínios com situações complexas devem buscar orientação especializada para entender como a reforma impacta casos concretos.

4. Participar das assembleias: A reforma reforça o protagonismo da assembleia. Moradores que desejam influenciar decisões devem comparecer às reuniões.

Conclusão

A reforma do Código Civil representa um esforço necessário para adequar a legislação às transformações sociais e tecnológicas das últimas décadas. A regulamentação de hospedagem por aplicativos, mecanismos para lidar com condôminos antissociais e o reconhecimento da personalidade jurídica são avanços que podem trazer maior segurança jurídica.

No entanto, a proposta também apresenta lacunas. A falta de definição de "hospedagem atípica", a facultatividade da personalidade jurídica e o risco de excessos deliberativos são pontos que exigem atenção.

Para síndicos e administradoras, conhecimento é poder. Acompanhar as mudanças e manter documentos atualizados serão diferenciais na gestão de condomínios cada vez mais complexos.

Para condôminos, a reforma reforça a importância da participação ativa. As decisões em assembleia terão impacto direto no valor do imóvel e na qualidade de vida. Informar-se e exercer direitos de forma consciente são essenciais para uma convivência harmoniosa.

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