O condomínio pode exigir requisitos para candidatura a síndico e ao conselho?

A eleição do síndico é um dos momentos mais importantes da vida condominial. É nesse ato que os condôminos escolhem quem vai gerir o patrimônio coletivo, contratar funcionários, representar o condomínio em juízo e responder por obrigações que podem chegar a centenas de milhares de reais. Diante disso, é natural que muitos condomínios queiram estabelecer critérios mínimos de idoneidade, capacitação e regularidade para os candidatos — e a pergunta que surge é: isso é juridicamente possível?

A resposta é sim, mas com limites importantes que precisam ser compreendidos.

O que diz o Código Civil

O art. 1.347 do Código Civil é deliberadamente amplo ao tratar da elegibilidade para o cargo de síndico:

> "A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

O texto não estabelece nenhum requisito além da escolha pela assembleia. O legislador conferiu à convenção condominial e à assembleia a liberdade de regulamentar esses critérios internamente. Essa lacuna é ao mesmo tempo uma abertura e um risco: abertura porque permite que cada condomínio defina os requisitos que entender adequados à sua realidade; risco porque, sem balizamento jurídico, os requisitos podem extrapolar os limites constitucionais.

A convenção pode estabelecer requisitos? Sim — com quórum qualificado

A doutrina condominial é pacífica em reconhecer que a convenção pode estabelecer requisitos para a candidatura ao cargo de síndico, desde que aprovados com o quórum qualificado de dois terços dos condôminos exigido pelo art. 1.351 do Código Civil para alteração da convenção.

O fundamento é o poder de auto-organização que o ordenamento confere ao condomínio: os condôminos são coproprietários de um patrimônio comum e têm legítimo interesse em definir quem pode administrá-lo. A analogia com a Lei de Inelegibilidades (LC 64/1990) é frequentemente utilizada — não para aplicá-la diretamente aos condomínios, mas como modelo de critérios que podem ser adaptados ao ambiente condominial.

Ponto fundamental: o edital de convocação de assembleia não tem poder normativo autônomo. Se os requisitos não estiverem previstos na convenção, o edital não pode criá-los. Um candidato impedido de se candidatar com base em requisito previsto apenas no edital tem fundamento para impugnar a assembleia e pleitear a nulidade da eleição.

Os principais requisitos e sua análise jurídica

1. Ausência de débitos condominiais

Este é o requisito mais sólido juridicamente. O art. 1.335, III, do CC já vincula o direito de votar e participar das deliberações da assembleia ao condômino que esteja quite. Exigir que o candidato a síndico também esteja quite é uma extensão coerente desse princípio: quem não honra as próprias obrigações com o condomínio não deveria administrá-lo. Nesse contexto, seguro condominial merece atenção própria na rotina condominial.

Com previsão na convenção, a exigência é plenamente válida.

2. Ausência de negativação e protestos

A exigência de que o candidato não tenha nome negativado (SPC, Serasa) ou protestos em cartório é a mais debatida na prática. O argumento é simples: quem não consegue gerir as próprias finanças dificilmente terá condições de gerir as finanças coletivas.

Com previsão na convenção aprovada pelo quórum de dois terços, a exigência é legítima. A convenção deve ser precisa: definir o que configura "negativação" (qualquer apontamento? apenas acima de determinado valor?), em que momento a certidão deve ser apresentada e quem é responsável por verificá-la.

3. Certidão criminal: o cuidado com a distinção entre candidatos e prestadores de serviço

Aqui é necessário fazer uma distinção fundamental que frequentemente passa despercebida.

Em janeiro de 2025, o Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região (TRT-RS) condenou um condomínio por exigir certidões de antecedentes criminais de prestadores de serviços que ingressavam nas residências. A decisão foi clara: a prática é discriminatória, viola a dignidade da pessoa humana e o direito ao trabalho.

Essa decisão, no entanto, não se aplica à candidatura a síndico. O raciocínio é distinto: o prestador de serviços é um terceiro em uma relação de trabalho privada; o candidato a síndico é alguém que voluntariamente se candidata a um cargo de confiança, com poderes de representação e gestão de recursos coletivos. A exigência de certidão criminal, nesse contexto, é uma condição de elegibilidade — não uma discriminação.

Com previsão na convenção, a exigência é válida. A convenção deve especificar os tipos de crime que geram inelegibilidade e o período de vedação após o cumprimento da pena.

4. Curso de síndico e certificação profissional

Não há exigência legal de qualquer curso ou certificação para o exercício do cargo de síndico. O Código Civil não prevê qualificação técnica mínima, e a profissão de síndico profissional ainda não é regulamentada no Brasil (o PL 4.739/2024, em tramitação na Câmara, propõe essa regulamentação).

A questão é: a convenção pode exigir um curso como condição de candidatura?

A posição mais cautelosa da doutrina é que a exigência de curso como requisito excludente — ou seja, que impeça a candidatura de quem não o possui — pode ser questionada por limitar excessivamente o poder de escolha da assembleia, que é a essência do art. 1.347 do CC. O cargo de síndico é eletivo; a assembleia é soberana para eleger quem entender mais apto.

A alternativa mais equilibrada e juridicamente segura é prever o curso como requisito preferencial, não excludente — ou exigi-lo como condição para a posse, com prazo razoável para conclusão após a eleição (por exemplo, 90 dias). Dessa forma, o candidato eleito que ainda não possui o certificado tem um prazo para obtê-lo, sem que a candidatura seja inviabilizada de antemão.

5. Idade mínima e idade máxima

Idade mínima: a lei civil exige capacidade plena, que se adquire aos 18 anos ou por emancipação. Não há impedimento legal para que a convenção reforce esse requisito, mas ele já decorre da lei.

Idade máxima: aqui o tema é mais sensível. A lei não estabelece idade máxima para síndico, e a fixação de um limite pela convenção pode ser questionada como discriminação por idade (etarismo), vedada pelo art. 3º, IV, da Constituição Federal, que proíbe preconceito de qualquer natureza.

Não há jurisprudência consolidada sobre o tema no âmbito condominial, mas a tendência dos tribunais em outros contextos é afastar restrições etárias que não tenham fundamento objetivo. A convenção que estabelecer idade máxima deve fazê-lo com justificativa razoável e objetiva — como a exigência de capacidade física para exercer determinadas funções — e mesmo assim estará sujeita a questionamento.

6. Síndico profissional: empresa aberta e tempo de atividade

Quando o condomínio deseja contratar um síndico profissional — pessoa física ou jurídica que exerce a sindicatura como atividade remunerada — é legítimo estabelecer requisitos específicos para essa modalidade de candidatura.

Entre os requisitos que a convenção pode prever para síndico profissional:

A exigência de CNPJ ativo para síndico profissional é juridicamente sólida: não se trata de discriminação, mas de um requisito de organização e formalidade compatível com a natureza profissional da atividade. O tempo mínimo de empresa ativa (por exemplo, 2 anos) é igualmente razoável como indicador de experiência e estabilidade.

Atenção: a convenção deve distinguir claramente os requisitos para síndico morador/condômino e para síndico profissional externo, pois os perfis são distintos e os requisitos adequados a cada um também são.

7. Mandato anterior cassado

O síndico pode ser destituído pela assembleia (art. 1.349, CC) por irregularidades, falta de prestação de contas ou administração inconveniente. A convenção pode prever que o ex-síndico destituído fique inelegível por determinado período — por exemplo, dois mandatos consecutivos. Esse requisito tem fundamento direto no Código Civil e é amplamente aceito.

Quadro resumo: o que pode e o que não pode

O que fazer se a convenção for omissa

Se a convenção do seu condomínio não prevê nenhum requisito para candidatura e você quer mudar isso, o caminho é:

1. Convocar assembleia especialmente para esse fim — a alteração da convenção exige convocação específica ou inclusão expressa na pauta. 2. Aprovar a alteração com dois terços dos condôminos — não dos presentes, mas do total de condôminos (art. 1.351, CC). 3. Redigir a cláusula com precisão — definir quais requisitos são exigidos, em que momento devem ser comprovados, quem verifica a documentação e quais são as consequências do indeferimento. 4. Registrar a convenção alterada — a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter eficácia perante terceiros.

Conclusão

O condomínio pode estabelecer requisitos para a candidatura a síndico e membros do conselho — desde que previstos na convenção condominial, aprovados com o quórum de dois terços. Requisitos como ausência de débitos, negativação, certidão criminal, CNPJ ativo para síndico profissional e inelegibilidade de ex-síndico destituído são juridicamente sólidos quando amparados pela convenção.

Requisitos como curso obrigatório como condição excludente e idade máxima são mais sensíveis e sujeitos a questionamento. A alternativa mais segura para o curso é exigi-lo como condição para a posse, com prazo razoável após a eleição.

O que o condomínio não pode fazer é impor esses requisitos por edital ou regimento interno sem respaldo convencional. A eleição do síndico é um ato de confiança coletiva — e estabelecer critérios mínimos de idoneidade é legítimo, desde que feito pelo caminho correto.