Condômino Antissocial: o que a lei permite, o que os tribunais decidem e o que vem por aí

<p>Barulho excessivo na madrugada. Xingamentos no corredor. Ameaças a vizinhos. Comportamento agressivo no elevador. Quem vive em condomínio sabe que esses episódios acontecem com mais frequência do que se imagina — e que, quando se tornam reiterados, colocam em xeque a convivência de todos os moradores. O que fazer quando as advertências não surtem efeito? Quando as multas são pagas e o comportamento continua? Pode o condomínio chegar ao ponto de expulsar o morador?</p> <p>A resposta, hoje, é: <strong>depende</strong>. E essa dependência revela uma das maiores zonas cinzentas do direito condominial brasileiro.</p> <hr> <h2>O que diz o Código Civil</h2> <p>O artigo 1.337 do Código Civil traz duas figuras distintas, frequentemente confundidas na prática:</p> <p>O <strong>caput</strong> do artigo trata do <strong>condômino faltoso contumaz</strong> — aquele que sistematicamente descumpre as normas da lei ou da convenção, sem necessariamente gerar incompatibilidade de convivência. Para esse caso, a sanção é uma multa de até <strong>cinco vezes o valor da cota condominial</strong>, deliberada em assembleia com quórum de três quartos dos condôminos presentes.</p> <p>Já o <strong>parágrafo único</strong> trata do <strong>condômino antissocial propriamente dito</strong> — aquele cujo comportamento reiterado gera <strong>incompatibilidade de convivência</strong> com os demais moradores. A sanção prevista é mais severa: multa de até <strong>dez vezes o valor da cota condominial</strong>, deliberada pela mesma maioria de três quartos, "até ulterior deliberação da assembleia".</p> <blockquote><em>"O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia."</em><br>— Art. 1.337, parágrafo único, Código Civil</blockquote> <p>Dois pontos merecem atenção imediata. Primeiro: a lei exige <strong>reiteração</strong> — um ato isolado, por mais grave que seja, não configura comportamento antissocial para fins do artigo. Segundo: a lei prevê apenas <strong>multa</strong>, não expulsão. E é justamente essa lacuna que divide doutrina e tribunais.</p> <hr> <h2>O que é "comportamento antissocial": a exigência de reiteração</h2> <p>Antes de qualquer medida, é preciso compreender o que o ordenamento jurídico entende por comportamento antissocial. Não se trata de qualquer desconforto ou desentendimento entre vizinhos — o padrão exigido é mais elevado.</p> <p>O comportamento antissocial é aquele que, de forma <strong>reiterada e grave</strong>, perturba a estabilidade e a segurança das relações condominiais, inviabilizando a convivência. Exemplos reconhecidos pela jurisprudência incluem: perturbação do sossego de forma habitual, agressões verbais e físicas a vizinhos, ameaças, condutas discriminatórias (racismo, homofobia), mau uso das áreas comuns de forma a prejudicar os demais, e manutenção de animais que causem risco ou perturbação constante.</p> <p>O simples fato de o condômino ser "difícil" ou "antipático" não é suficiente. A lei e os tribunais exigem um padrão de conduta que torne a convivência <strong>objetivamente insuportável</strong> para os demais moradores.</p> <hr> <h2>O procedimento obrigatório: sem assembleia, sem multa</h2> <p>Antes de qualquer sanção, o condomínio precisa seguir um rito mínimo que garanta ao condômino o direito de defesa. O Enunciado 92 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal é claro:</p> <blockquote><em>"As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo."</em></blockquote> <p>Na prática, isso significa que o síndico não pode simplesmente aplicar a multa do décuplo por conta própria. O procedimento correto envolve:</p> <ol> <li><strong>Advertência formal</strong> ao condômino, com descrição do comportamento e prazo para cessação</li> <li><strong>Registro documentado</strong> das ocorrências (boletins de ocorrência, relatos escritos de vizinhos, laudos de medição de ruído, quando aplicável)</li> <li><strong>Convocação de assembleia específica</strong> para deliberar sobre a aplicação da multa</li> <li><strong>Notificação prévia ao condômino</strong> sobre a pauta da assembleia, garantindo-lhe o direito de comparecer e se defender</li> <li><strong>Deliberação por três quartos</strong> dos condôminos presentes</li> <li><strong>Registro em ata</strong> de toda a fundamentação</li> </ol> <p>O STJ já decidiu, no REsp 1.365.279, que a sanção pecuniária do art. 1.337 não pode ser aplicada sem que se garanta o contraditório e a ampla defesa ao condômino. A ausência desse procedimento torna a multa nula e expõe o condomínio a ação de anulação.</p> <hr> <h2>O que os tribunais têm decidido: um panorama comparativo</h2> <p>A jurisprudência sobre condômino antissocial é rica e, em muitos pontos, ainda contraditória. O quadro abaixo sintetiza os principais posicionamentos:</p> <table> <thead><tr><th>Tribunal</th><th>Caso / Situação</th><th>Decisão</th><th>Fundamento</th></tr></thead> <tbody> <tr><td>TJSP — 3ª Vara Cível de Praia Grande (Proc. 1018463-65.2021.8.26.0477)</td><td>Condômino que importunava sexualmente moradoras, proferiu xingamentos racistas e homofóbicos e fez ameaças físicas após advertências e multas</td><td><strong>Expulsão determinada</strong>, com uso de força policial em caso de descumprimento</td><td>Função social da propriedade; direito de propriedade não é absoluto; medida cabível em condições excepcionais</td></tr> <tr><td>TJSP — 1ª Vara Cível de São Paulo (Proc. 1007991-98.2023.8.26.0100)</td><td>Aposentada que praticou ataques racistas contra vizinho humorista em 2022</td><td><strong>Expulsão determinada</strong> em julho de 2024, com prazo de 90 dias; moradora recorreu e ainda reside no imóvel</td><td>Comportamento antissocial reiterado; função social da propriedade</td></tr> <tr><td>TJSP — 34ª Câmara de Direito Privado</td><td>Locatária com comportamento agressivo</td><td><strong>Expulsão negada</strong> — sem amparo legal para locatária</td><td>Ausência de previsão legal expressa para expulsão</td></tr> <tr><td>TJDFT — 4ª Turma Cível</td><td>Morador de Águas Claras: xingamentos, sujeira, barulho e mau cheiro</td><td><strong>Expulsão condicionada</strong> à prévia votação em assembleia</td><td>Necessidade de deliberação assemblear antes da medida judicial</td></tr> <tr><td>STJ — REsp 1.365.279</td><td>Aplicação de multa sem direito de defesa</td><td><strong>Multa anulada</strong></td><td>Contraditório e ampla defesa são obrigatórios antes de qualquer sanção</td></tr> </tbody> </table> <p>O que se extrai desse panorama é uma tendência progressiva de os tribunais admitirem a expulsão em casos extremos, mas com exigências processuais rigorosas: esgotamento das sanções pecuniárias, deliberação assemblear prévia e decisão judicial. A corrente contrária sustenta que a expulsão viola o núcleo essencial do direito de propriedade por ausência de previsão legal expressa.</p> <hr> <h2>A divergência doutrinária: expulsão é possível ou não?</h2> <p>A questão da expulsão do condômino antissocial divide os juristas em duas correntes bem definidas.</p> <p><strong>A corrente favorável</strong> à expulsão apoia-se no Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil do CJF, aprovado em 2011:</p> <blockquote><em>"Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CF e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal."</em></blockquote> <p>Segundo essa corrente, a expressão "até ulterior deliberação da assembleia" contida no parágrafo único do art. 1.337 abre espaço para que a assembleia delibere medidas mais severas, incluindo a restrição do uso da unidade, quando as multas se mostrarem ineficazes.</p> <p><strong>A corrente contrária</strong> sustenta que o direito de propriedade é um direito fundamental (art. 5º, XXII, CF), e que a supressão do direito de usar o bem atinge seu núcleo essencial. Sem previsão legal expressa, a expulsão seria inconstitucional — independentemente da gravidade do comportamento. Segundo esse entendimento, o caminho correto é a aplicação reiterada das multas e, se necessário, a busca por medidas cautelares judiciais que restrinjam comportamentos específicos, sem chegar à expulsão.</p> <p>Ambas as correntes têm fundamento jurídico sólido. O fato de os tribunais divergirem sobre o tema — e de casos como o mencionado ainda estarem em recurso — demonstra que, na prática, <strong>não há segurança jurídica consolidada</strong> sobre a possibilidade de expulsão no direito vigente.</p> <hr> <h2>O que os projetos de lei propõem</h2> <p>Diante dessa insegurança jurídica, dois projetos de lei buscam regulamentar expressamente a matéria:</p> <p><strong>PL 616/2021 (Senado Federal)</strong> — De autoria da Senadora Daniella Ribeiro (PP/PB), propõe alterar o Código Civil para disciplinar expressamente a expulsão do condômino antissocial. O projeto permite ao condomínio, por deliberação da assembleia, propor ação judicial para a exclusão do morador, podendo o juiz determinar, em tutela de urgência, o seu afastamento da unidade, desde que comprovado o exercício do direito de defesa perante a assembleia. Situação atual: aguardando designação de relator na CCJ do Senado desde maio de 2022.</p> <p><strong>PL 4/2025 — Reforma do Código Civil</strong> — O projeto mais amplo de reforma do Código Civil, em tramitação na Câmara dos Deputados após aprovação no Senado, traz mudanças significativas para o condômino antissocial:</p> <ul> <li><strong>Redução do quórum</strong>: de três quartos para <strong>dois terços</strong> dos condôminos para deliberar sobre multas e expulsão</li> <li><strong>Expulsão expressamente prevista</strong>: quando as multas se mostrarem insuficientes, a assembleia poderá deliberar pela propositura de ação judicial de exclusão</li> <li><strong>Restrição de participação</strong>: o condômino expulso não poderá participar de assembleias nem votar</li> <li><strong>Manutenção da propriedade</strong>: a expulsão não implica perda da propriedade — o morador retirado ainda poderá alugar ou vender o imóvel</li> </ul> <table> <thead><tr><th>Aspecto</th><th>Código Civil atual</th><th>PL 4/2025 (proposta)</th></tr></thead> <tbody> <tr><td>Sanção máxima prevista</td><td>Multa de 10x a cota condominial</td><td>Multa de 10x + possibilidade de expulsão judicial</td></tr> <tr><td>Quórum para deliberação</td><td>3/4 dos condôminos</td><td>2/3 dos condôminos</td></tr> <tr><td>Expulsão expressamente prevista</td><td>Não</td><td>Sim</td></tr> <tr><td>Perda da propriedade</td><td>Não aplicável</td><td>Não — apenas restrição de uso</td></tr> <tr><td>Participação em assembleia após expulsão</td><td>Não regulamentado</td><td>Vedada</td></tr> </tbody> </table> <hr> <h2>O que o síndico deve fazer hoje</h2> <p>Enquanto o PL 4/2025 não é aprovado e a jurisprudência permanece dividida, o síndico que enfrenta um condômino antissocial deve agir com metodologia e documentação rigorosa. O caminho mais seguro envolve:</p> <p><strong>Documentar tudo desde o início.</strong> Cada ocorrência deve ser registrada por escrito: data, hora, descrição detalhada do comportamento, testemunhas presentes. Boletins de ocorrência policial, laudos de medição de ruído e relatos escritos de outros moradores são provas fundamentais.</p> <p><strong>Seguir o rito de advertência e multa antes de qualquer medida mais grave.</strong> A aplicação da multa simples (caput do art. 1.337) deve preceder a multa do décuplo (parágrafo único), que por sua vez deve preceder qualquer tentativa de restrição de uso ou expulsão. Queimar etapas invalida o processo.</p> <p><strong>Garantir o contraditório em assembleia.</strong> O condômino deve ser notificado com antecedência sobre a pauta, ter direito de comparecer e se manifestar. A ata deve registrar que esse direito foi garantido.</p> <p><strong>Consultar o advogado do condomínio antes de qualquer ação judicial.</strong> Dado o estado atual da jurisprudência, a decisão de ingressar com ação de expulsão deve ser tomada com assessoria jurídica especializada, avaliando as chances de êxito no tribunal competente.</p> <p><strong>Verificar o que a convenção prevê.</strong> Convenções que detalham o procedimento para aplicação de sanções e listam exemplos de comportamentos antissociais oferecem base mais sólida para as deliberações assembleares. Se a convenção for omissa, a reforma pode ser uma oportunidade.</p> <hr> <h2>O que muda com o PL 4/2025</h2> <p>Se aprovado como está, o PL 4/2025 representa uma virada significativa: pela primeira vez, a expulsão do condômino antissocial terá <strong>previsão legal expressa</strong> no Código Civil. Isso não elimina a necessidade de ação judicial — o Judiciário continuará sendo o árbitro final — mas elimina o principal argumento da corrente contrária, que é a ausência de amparo legal.</p> <p>A redução do quórum de três quartos para dois terços também é relevante na prática: em condomínios grandes, reunir três quartos dos condôminos em assembleia é frequentemente inviável, o que torna a sanção do décuplo letra morta. Com dois terços, a medida se torna mais aplicável.</p> <p>O ponto que permanece em aberto — e que certamente gerará debate nos tribunais mesmo após a aprovação do PL — é a definição do que constitui comportamento antissocial grave o suficiente para justificar a expulsão. Cada caso continuará sendo analisado individualmente pelo Judiciário, e a subjetividade inerente ao conceito de "incompatibilidade de convivência" não desaparecerá com a nova lei.</p> <hr> <h2>Conclusão</h2> <p>O condômino antissocial representa um dos temas mais delicados do direito condominial: de um lado, o direito de propriedade do morador infrator; de outro, o direito à paz, à segurança e à qualidade de vida dos demais condôminos. O Código Civil atual oferece ferramentas — advertência, multa simples, multa do décuplo — mas não resolve o caso extremo em que essas ferramentas se mostram insuficientes.</p> <p>A jurisprudência caminha, ainda que de forma não uniforme, no sentido de admitir a expulsão em casos verdadeiramente excepcionais. O PL 4/2025 pode consolidar esse entendimento e dar ao condomínio uma ferramenta legal clara. Até lá, o síndico que enfrenta essa situação precisa de paciência, documentação rigorosa e assessoria jurídica especializada — porque, nessa matéria, o caminho percorrido é tão importante quanto o destino.</p>