<p>Uma das perguntas mais frequentes que chegam ao síndico às vésperas de uma assembleia é esta: <em>"Estou com parcela em aberto. Posso ir?"</em> A resposta correta depende de uma distinção que o Código Civil não faz expressamente — mas que a leitura cuidadosa do dispositivo, combinada com uma interpretação razoável e proporcional, permite construir com segurança.</p>
<p>O artigo 1.335, inciso III, do Código Civil é direto:</p>
<blockquote><em>"São direitos do condômino: (...) III — votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."</em></blockquote>
<p>A norma condiciona dois direitos à adimplência: <strong>votar</strong> e <strong>participar</strong>. O problema é que "participar" é uma palavra larga demais. E é exatamente essa amplitude que gera conflito nas assembleias — e que merece ser destrinchada.</p>
<hr>
<h2>O que significa "quite"</h2>
<p>Antes de discutir o que o inadimplente pode ou não fazer, é preciso definir quem é o inadimplente para fins deste artigo.</p>
<p>O Código Civil não estabelece prazo de carência. Qualquer débito <strong>vencido e não pago</strong> — ainda que de um único mês — já caracteriza inadimplência para fins do art. 1.335, III. Não há período de tolerância legal. O condômino que não pagou a cota de janeiro não pode votar na assembleia de fevereiro.</p>
<p>A questão mais delicada envolve os acordos de parcelamento. Aqui há uma distinção fundamental:</p>
<p><strong>Quite é a unidade que não tem qualquer pendência vencida e não paga.</strong> Isso inclui cotas condominiais em dia (sem atraso), parcelas de acordo de parcelamento que estejam sendo cumpridas pontualmente e multas e encargos devidamente quitados.</p>
<p>O que <strong>não</strong> descaracteriza a condição de quite é a existência de <strong>parcelas vincendas</strong> — ou seja, parcelas de acordo que ainda não venceram e que estão sendo honradas normalmente. Essas parcelas representam obrigações futuras, não dívidas vencidas. A unidade que tem um acordo em dia, com parcelas futuras a vencer, está quite para fins de voto: ela não deve nada que esteja vencido.</p>
<p>A lógica é a mesma de qualquer compra parcelada no comércio: quem comprou um bem em doze vezes e está pagando pontualmente não é inadimplente — mesmo que ainda deva onze parcelas. O inadimplente é quem deixou de pagar o que já venceu.</p>
<p>Essa interpretação é a mais coerente com o espírito do dispositivo, que busca excluir da deliberação quem descumpre suas obrigações — não quem as está honrando dentro de um cronograma acordado.</p>
<hr>
<h2>O que "participar" significa — e onde está o limite</h2>
<p>Voltemos ao texto da lei: o art. 1.335, III condiciona à adimplência tanto o voto quanto a "participação". A questão é: o que abrange essa participação?</p>
<p>Uma leitura literal e absolutamente rígida poderia levar à conclusão de que o inadimplente não pode sequer entrar no salão de festas onde a assembleia ocorre. Essa interpretação, porém, é desproporcional e, na prática, inaplicável — e os tribunais não a adotam.</p>
<p>A jurisprudência consolidada aponta para uma distinção mais precisa. O inadimplente <strong>pode estar presente</strong> na assembleia na condição de espectador. O que lhe é vedado é o exercício ativo dos direitos deliberativos: <strong>votar, ser votado e, em regra, usar a palavra para influenciar as deliberações</strong>.</p>
<p>Essa distinção faz sentido por razões práticas e jurídicas. O condômino inadimplente continua sendo proprietário de sua unidade. Ele tem interesse legítimo em saber o que está sendo decidido sobre o patrimônio que lhe pertence — inclusive porque as deliberações da assembleia podem afetar diretamente o valor de seu imóvel, as regras de uso das áreas comuns e as obrigações que recaem sobre ele. Impedi-lo de sequer estar presente seria uma sanção desproporcional que o Código Civil não prevê.</p>
<hr>
<h2>A distinção prática: presença, voz e voto</h2>
<p>Para fins de gestão da assembleia, é útil separar três planos distintos:</p>
<table> <thead><tr><th>Situação</th><th>Condômino quite</th><th>Condômino inadimplente</th></tr></thead> <tbody> <tr><td>Estar presente no local da assembleia</td><td>Sim</td><td>Sim — como espectador</td></tr> <tr><td>Acompanhar a assembleia de fora do salão</td><td>Sim</td><td>Sim</td></tr> <tr><td>Tirar dúvidas sobre itens de pauta</td><td>Sim</td><td>Sim — de forma educada e ordeira</td></tr> <tr><td>Usar a palavra durante as deliberações</td><td>Sim</td><td>Não — salvo para questões que afetem diretamente seu direito de propriedade</td></tr> <tr><td>Votar nas deliberações</td><td>Sim</td><td>Não</td></tr> <tr><td>Ser eleito síndico ou conselheiro</td><td>Sim</td><td>Não</td></tr> </tbody> </table>
<p>A linha divisória, portanto, não é a presença física — é o exercício dos direitos deliberativos. O inadimplente pode estar no local, pode ouvir, pode acompanhar. O que ele não pode é <strong>votar</strong> nem <strong>ser votado</strong>. E, em regra, também não deve usar a palavra para influenciar o resultado das votações, pois isso seria uma forma indireta de exercer o direito que a lei lhe retirou.</p>
<hr>
<h2>A CND e a CNDEP: dois documentos que confirmam a distinção</h2>
<p>Há um argumento prático que reforça com precisão a distinção entre estar quite e estar em dia com um parcelamento: o tipo de certidão que o condomínio pode — e deve — emitir em cada caso.</p>
<p>Quando a unidade não possui <strong>nenhum débito</strong>, vencido ou vincendo, o condomínio emite uma <strong>Certidão Negativa de Débitos (CND)</strong> — o documento que atesta, sem ressalvas, que aquela unidade está completamente quite com o condomínio. Essa é a certidão que o comprador de um imóvel exige antes de assinar a escritura, e que o cartório recomenda para garantir que não há dívidas condominiais ocultas.</p>
<p>Quando a unidade possui um débito anterior que foi parcelado e está sendo pago em dia — mas ainda não foi integralmente quitado —, o condomínio <strong>não pode emitir uma CND</strong>. O que pode ser emitido, nesse caso, é uma <strong>Certidão Negativa de Débitos com Efeitos de Positiva (CNDEP)</strong>, também chamada de certidão positiva com efeitos de negativa. Esse documento reconhece que existe uma dívida, mas que ela está sendo honrada dentro de um acordo formalizado.</p>
<p>A diferença entre os dois documentos não é meramente formal — ela revela a natureza jurídica da situação:</p>
<table> <thead><tr><th>Documento</th><th>Quando é emitido</th><th>O que atesta</th></tr></thead> <tbody> <tr><td><strong>CND — Certidão Negativa de Débitos</strong></td><td>Unidade sem nenhum débito</td><td>Ausência total de dívidas com o condomínio</td></tr> <tr><td><strong>CNDEP — Certidão com Efeitos de Negativa</strong></td><td>Unidade com acordo em dia, mas dívida não quitada</td><td>Existência de dívida, porém com cumprimento regular do parcelamento</td></tr> </tbody> </table>
<p>Essa distinção é o argumento mais concreto para demonstrar que <strong>acordo em dia não equivale a quite</strong>. Se o próprio condomínio não pode emitir uma CND para essa unidade — porque reconhece que existe uma dívida, ainda que parcelada —, como poderia tratá-la como quite para fins de voto?</p>
<p>A CNDEP é um instrumento útil e legítimo: ela protege o condômino que está honrando seu compromisso e evita que ele seja tratado da mesma forma que aquele que simplesmente ignorou a dívida. Mas ela não transforma o devedor em quite. Ela apenas reconhece que o devedor está se comportando de forma responsável dentro de uma situação de inadimplência preexistente.</p>
<p>Por isso, o entendimento correto é o seguinte: o condômino com acordo em dia <strong>pode permanecer na assembleia como espectador</strong> — afinal, está demonstrando boa-fé e cumprindo suas obrigações. Mas <strong>não pode votar</strong>, porque a própria certidão que o condomínio emitiria para ele seria uma CNDEP, não uma CND. E somente quem tem direito a uma CND está, tecnicamente, quite.</p>
<hr>
<h2>O que o síndico deve fazer na prática</h2>
<p>A gestão desse tema na assembleia exige clareza e documentação. Algumas orientações práticas:</p>
<p><strong>Antes da assembleia:</strong> a administradora ou o síndico devem preparar uma lista atualizada de unidades quites e inadimplentes, com base nos pagamentos registrados até a data da reunião. Essa lista deve ser elaborada com critério objetivo — unidades com débito vencido e não pago, independentemente do valor.</p>
<p><strong>Na abertura da assembleia:</strong> o presidente da mesa deve informar, de forma clara e sem constrangimento público, que condôminos inadimplentes poderão permanecer no local como espectadores, mas não terão direito a voto nem a ser votados. Essa comunicação deve ser registrada em ata.</p>
<p><strong>Durante a assembleia:</strong> se um condômino inadimplente solicitar a palavra, o presidente da mesa pode permitir que ele se manifeste brevemente sobre questões que afetem diretamente seu direito de propriedade — desde que o faça de forma educada e dentro da pauta. O que não se admite é que o inadimplente conduza debates, proponha emendas ou tente influenciar o resultado das votações.</p>
<p><strong>Na ata:</strong> deve constar expressamente quais unidades estavam inadimplentes, que não participaram das votações, e que permaneceram na assembleia na condição de espectadores. Esse registro é essencial para resguardar a validade das deliberações em eventual questionamento judicial.</p>
<hr>
<h2>Por que isso importa: o risco de nulidade</h2>
<p>Permitir que inadimplentes votem — ainda que por descuido ou boa-fé — é um dos fundamentos mais comuns para pedidos de anulação de assembleia. Qualquer condômino prejudicado pela deliberação pode questionar judicialmente a validade da reunião se provar que votos de inadimplentes foram computados.</p>
<p>O risco é real e a jurisprudência é farta. Assembleias que elegeram síndicos, aprovaram obras ou ratificaram prestações de contas com votos de inadimplentes já foram anuladas pelos tribunais. A consequência é a necessidade de convocar nova assembleia, com todos os custos e desgastes que isso implica.</p>
<p>A cautela, portanto, não é burocracia: é proteção da validade das decisões que o condomínio precisa tomar.</p>
<hr>
<h2>Resumo do entendimento</h2>
<p>O art. 1.335, III do Código Civil retira do condômino inadimplente o direito de <strong>votar</strong> e de <strong>ser votado</strong> em assembleia. Não lhe retira, porém, o direito de <strong>estar presente</strong> e de <strong>acompanhar</strong> os trabalhos como espectador — desde que o faça de forma educada e sem interferir nas deliberações.</p>
<p><strong>Quite</strong>, para fins deste dispositivo, é a unidade que não possui qualquer débito, vencido ou vincendo. Isso significa que somente a unidade que teria direito a uma <strong>Certidão Negativa de Débitos (CND)</strong> está tecnicamente quite. A unidade com acordo em dia — que o condomínio só poderia certificar com uma <strong>CNDEP</strong> (certidão positiva com efeitos de negativa) — não está quite: está inadimplente, porém cumprindo um compromisso. A cota condominial do mês corrente, ainda não vencida, não impede o voto.</p>
<p>Essa leitura equilibra dois valores que o Código Civil busca proteger simultaneamente: a integridade das deliberações coletivas — que não devem ser influenciadas por quem descumpre suas obrigações — e o direito de propriedade — que não pode ser esvaziado a ponto de impedir o proprietário de sequer saber o que está sendo decidido sobre seu bem.</p>