Câmeras de Segurança Obrigatórias em Condomínios: O Que Muda com o PL 4204/2025

Em dezembro de 2025, a Comissão de Segurança Pública da Câmara dos Deputados aprovou um projeto de lei que pode transformar a forma como os condomínios brasileiros lidam com a segurança coletiva. O Projeto de Lei nº 4.204/2025, de autoria da deputada Carla Dickson (União-RN), propõe tornar obrigatória a instalação de sistemas de monitoramento por câmeras nas áreas comuns de condomínios localizados em zonas urbanas. O texto aprovado é o substitutivo apresentado pela relatora, deputada Delegada Ione (Avante-MG), que corrigiu imprecisões da redação original.

A proposta ainda não é lei. Para se tornar norma vinculante, o texto precisa ser aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) da Câmara e, em seguida, pelo Senado Federal. Ainda assim, o debate já chegou às assembleias condominiais de todo o país — e síndicos, administradoras e condôminos precisam entender o que está em jogo.

O Que o Projeto Propõe

O PL 4204/2025 estabelece que a instalação de câmeras de monitoramento será obrigatória em condomínios novos ou em construção a partir da vigência da futura lei. Para os condomínios já existentes, a exigência se aplica quando tecnicamente viável. Nos casos em que a instalação não for possível por razões técnicas, o condomínio deverá adotar medidas alternativas que garantam nível de segurança equivalente.

A relatora justificou a necessidade do substitutivo argumentando que a redação original, ao tratar a implementação de forma vaga como "progressiva" e "quando possível", poderia gerar insegurança jurídica e dificultar a aplicação da norma na prática. A nova redação busca maior objetividade e clareza.

Os sistemas de monitoramento deverão atender a requisitos mínimos estabelecidos pelo projeto:

Requisito	Descrição
Armazenamento	Imagens armazenadas por no mínimo 30 dias
Acesso restrito	Limitado ao síndico ou administrador do condomínio
Dignidade e privacidade	Respeito à intimidade de moradores, visitantes e funcionários
Proteção de dados	Conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD)
Segurança da informação	Medidas técnicas para prevenir vazamentos e acessos não autorizados

Por Que Esse Projeto Surgiu Agora

A iniciativa legislativa não nasceu do vazio. O Brasil registra um crescimento expressivo na demanda por sistemas de segurança eletrônica: segundo levantamento da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança), cerca de 12 milhões de imóveis no país já contam com algum tipo de monitoramento eletrônico. Condomínios que ainda não adotaram câmeras tornaram-se exceção, não regra.

Ao mesmo tempo, a ausência de regulamentação específica criou um ambiente de insegurança jurídica. Sem parâmetros legais claros, cada condomínio definia suas próprias regras — ou não definia nenhuma — sobre onde instalar câmeras, por quanto tempo guardar as imagens, quem poderia acessá-las e o que fazer em caso de incidente. O resultado foi uma proliferação de práticas inconsistentes, algumas delas em conflito direto com a LGPD.

O projeto tenta preencher esse vácuo normativo estabelecendo um padrão nacional mínimo que equilibre segurança coletiva e direitos individuais.

O Nó da LGPD: O Síndico Vira Gestor de Dados

O ponto mais relevante — e mais subestimado — do PL 4204/2025 é a vinculação expressa à Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (Lei 13.709/2018). Essa conexão tem implicações práticas profundas que vão muito além de simplesmente instalar câmeras.

As imagens captadas por sistemas de CFTV (Circuito Fechado de Televisão) constituem dados pessoais nos termos da LGPD, pois permitem a identificação de pessoas físicas. Em determinados contextos — como câmeras em áreas de saúde ou que capturam informações biométricas — podem até ser classificadas como dados sensíveis, sujeitos a proteção reforçada.

Isso significa que, ao instalar câmeras, o condomínio passa a atuar como agente de tratamento de dados pessoais, assumindo deveres legais que incluem:

A finalidade do monitoramento precisa ser definida e documentada. As câmeras servem exclusivamente para segurança patrimonial e das pessoas — não para vigilância comportamental de moradores, controle de horários ou qualquer outra finalidade não declarada. O desvio de finalidade configura infração à LGPD e pode gerar ações indenizatórias.

A transparência é obrigatória. Moradores, visitantes e funcionários devem ser informados sobre os pontos monitorados. Avisos visíveis de monitoramento, regulamento interno aprovado em assembleia e comunicação clara são exigências que decorrem diretamente da lei.

O controle de acesso às imagens deve ser rigoroso. Apenas o síndico ou o administrador autorizado pode acessar os registros. Cada acesso deve ser registrado com data, motivo e responsável — uma espécie de "log de auditoria" que protege o condomínio em caso de questionamentos judiciais.

O compartilhamento das imagens com terceiros — incluindo outros condôminos, familiares ou imprensa — só é permitido mediante ordem judicial ou requisição formal de autoridade competente. Compartilhar imagens por WhatsApp, mesmo com boa intenção, pode configurar violação da LGPD.

A tabela a seguir resume os deveres do síndico à luz da LGPD:

Eixo	Dever do Síndico	Risco se Descumprido
Finalidade	Documentar que as câmeras servem apenas para segurança	Ações indenizatórias por desvio de finalidade
Transparência	Avisos visíveis e aprovação em assembleia	Alegação de coleta clandestina
Minimização	Proibir filmagem de interiores de unidades e áreas íntimas	Violação de intimidade e dignidade
Controle de acesso	Restringir acesso ao síndico/administrador	Vazamento e uso indevido das imagens
Registro de acessos	Manter log de quem acessou e quando	Dificuldade de defesa em auditorias
Armazenamento	Guardar imagens por 30 dias e descartar com segurança	Perda de prova ou retenção excessiva
Compartilhamento	Fornecer imagens apenas por ordem judicial	Quebra de sigilo e multas da ANPD
Governança	Criar regulamento interno sobre uso das câmeras	Insegurança jurídica e conflitos internos

A LGPD não proíbe câmeras — ela exige método, finalidade e controle. Quando esses três pilares existem, o condomínio se protege juridicamente e evita que a câmera, que deveria prevenir conflitos, se torne a causa deles.

Onde as Câmeras Podem — e Não Podem — Ser Instaladas

A legislação vigente (Constituição Federal, art. 5º, X e XI, e LGPD) já estabelece limites claros que o PL 4204/2025 reforça. A regra fundamental é que câmeras são permitidas em áreas comuns e vedadas em espaços que comprometam a intimidade.

Área	Câmera Permitida?	Observação
Portaria e entrada principal	Sim	Área de maior relevância para segurança
Hall de elevadores	Sim	Área comum de circulação
Garagem	Sim	Proteção patrimonial
Corredores de andares	Sim, com ressalvas	Não pode capturar portas de apartamentos
Academia, salão de festas	Sim	Comunicar moradores em assembleia
Piscina	Sim, com restrições	Proibido capturar imagens comprometedoras
Interior das unidades	Não	Violação de domicílio e intimidade
Banheiros e vestiários	Não	Vedação absoluta
Área de serviço das unidades	Não	Espaço privativo

O Que Muda na Prática para o Condomínio

Para condomínios novos, a obrigação será imediata a partir da vigência da lei. Projetos arquitetônicos já deverão prever a infraestrutura de CFTV como item obrigatório, assim como já ocorre com sistemas de combate a incêndio e acessibilidade.

Para condomínios existentes, a adaptação dependerá de viabilidade técnica. Prédios antigos com fiação elétrica inadequada, sem infraestrutura de rede ou com limitações estruturais poderão alegar impossibilidade técnica e adotar medidas alternativas — mas essa alegação precisará ser documentada e fundamentada, não poderá ser usada como pretexto para inação.

Para o síndico, o impacto é duplo: além da obrigação de implementar o sistema, haverá responsabilidade jurídica pelo seu uso correto. A negligência na gestão das câmeras — seja por permitir acesso não autorizado às imagens, seja por não garantir o armazenamento mínimo de 30 dias, seja por instalar câmeras em locais proibidos — pode gerar responsabilidade civil (arts. 186 e 927 do Código Civil) e até criminal.

Para os condôminos, o projeto reforça o direito de serem informados sobre o monitoramento e de exigirem que as câmeras sejam usadas exclusivamente para a finalidade declarada. A aprovação do regulamento interno de uso das câmeras em assembleia é não apenas recomendável, mas juridicamente estratégica.

O Custo da Adequação: Quem Paga?

O PL 4204/2025 não trata diretamente do custeio da instalação. Pela lógica do Código Civil (art. 1.336 e 1.348), as despesas com áreas comuns são rateadas entre os condôminos na proporção das frações ideais, salvo disposição diversa na convenção. A instalação de câmeras, portanto, deverá ser aprovada em assembleia e custeada por todos.

O planejamento financeiro é essencial. Condomínios que já possuem sistemas de CFTV instalados não estão automaticamente em conformidade. Será necessário verificar se os equipamentos atendem aos requisitos mínimos do projeto (armazenamento de 30 dias, acesso restrito, segurança da informação) e se a gestão das imagens está alinhada à LGPD.

Tramitação Atual e Próximos Passos

O PL 4204/2025 foi aprovado pela Comissão de Segurança Pública da Câmara em dezembro de 2025. A proposta será ainda analisada, em caráter conclusivo, pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ). Se aprovada na CCJ sem emendas, segue diretamente para o Senado. Se houver emendas, retorna ao plenário da Câmara antes de seguir ao Senado.

O projeto não é lei ainda e pode ser modificado ou rejeitado ao longo do processo. Ainda assim, o debate que ele provoca é valioso independentemente do resultado legislativo: condomínios que se antecipam e estruturam seus sistemas de monitoramento de forma responsável estarão mais protegidos juridicamente — com ou sem a lei.

O Que o Condomínio Pode Fazer Agora

Independentemente da aprovação do PL 4204/2025, há medidas que qualquer condomínio pode e deve adotar imediatamente:

O primeiro passo é realizar um diagnóstico do sistema atual: as câmeras existentes cobrem as áreas de maior risco? O armazenamento é de pelo menos 30 dias? O acesso às imagens é controlado? Há registro de quem acessa e quando?

Em seguida, o condomínio deve aprovar um regulamento interno em assembleia que defina: finalidade do monitoramento, locais de instalação, prazo de armazenamento, responsável pelo acesso, procedimento para compartilhamento com autoridades e política de descarte das imagens.

Por fim, é fundamental contratar empresa especializada com cláusulas contratuais de confidencialidade e proteção de dados, garantindo que o prestador de serviço também esteja em conformidade com a LGPD — pois o condomínio responde solidariamente pelas práticas dos seus fornecedores.

Conclusão

O PL 4204/2025 representa um avanço importante na tentativa de equilibrar segurança coletiva e direitos fundamentais no ambiente condominial. Ao vincular expressamente o monitoramento à LGPD e impor critérios objetivos de acesso e armazenamento, o texto sinaliza que segurança não pode ser construída à custa da privacidade.

Mais do que instalar câmeras, condomínios precisarão adotar uma cultura de conformidade — com responsabilidade, transparência e respeito aos limites legais. O síndico que ignora essa dimensão jurídica não está apenas descumprindo a lei: está expondo o condomínio a riscos que vão muito além de um arrombamento.

Diante de qualquer situação envolvendo instalação ou gestão de câmeras no condomínio, busque sempre orientação jurídica especializada.

Artigo produzido com base nas informações disponíveis até março de 2026. O PL 4204/2025 ainda está em tramitação e pode ser alterado antes de se tornar lei.