A dúvida aparece com frequência quando o síndico ou a administradora consulta a matrícula e encontra uma alienação fiduciária: se o banco consta como proprietário resolúvel, o condomínio poderia cobrar apenas o morador ou também atingir o próprio apartamento? Do outro lado, o condômino financiado muitas vezes imagina que o contrato de financiamento ou a proteção do bem de família impede qualquer medida sobre a unidade.
A resposta exige separar três relações jurídicas: a dívida do condômino perante o condomínio, a responsabilidade definida entre devedor fiduciante e credor fiduciário e a forma correta de conduzir a execução. O financiamento não transforma a cota em dívida pessoal sem vínculo com o imóvel, mas a presença do banco na matrícula exige cuidado processual. Este artigo apresenta um roteiro prático para a administração e esclarece os principais riscos para quem ocupa uma unidade financiada.
A dívida condominial acompanha o imóvel
A cota condominial é obrigação propter rem: acompanha o imóvel. O dever nasce da titularidade, da posse qualificada e da relação jurídica com a unidade, e não apenas de uma promessa pessoal feita ao condomínio. Por isso, o condômino deve contribuir para as despesas, conforme o Código Civil, art. 1.336, I, e o adquirente pode responder pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros, conforme o Código Civil, art. 1.345.
Na prática, isso explica por que a administradora precisa investigar a unidade e sua matrícula, e não apenas arquivar uma cobrança contra determinada pessoa. A alteração do proprietário, a existência de financiamento ou a transmissão do imóvel não apagam automaticamente o passivo condominial. A cobrança deve identificar corretamente quem ocupa e quem figura na cadeia dominial, preservando documentos como convenção, atas, rateios, boletos, demonstrativo do débito e prova da aprovação das despesas.
Esse vínculo não significa que toda cobrança possa ser feita de qualquer maneira. O condomínio ainda precisa demonstrar a origem do débito, a aprovação das despesas e a evolução do valor cobrado. A obrigação acompanha o imóvel, mas a execução deve respeitar contraditório, defesa e correta formação do polo passivo.
A cota aprovada pode ser cobrada por execução
A cota condominial aprovada e documentada é título executivo extrajudicial, nos termos do Código de Processo Civil, art. 784, X. Isso permite que o condomínio, quando dispõe da documentação necessária, utilize a via executiva para buscar o pagamento, em vez de iniciar uma ação de conhecimento apenas para obter uma sentença sobre a existência da dívida.
Para o síndico, a consequência prática é a necessidade de manter uma pasta de cobrança organizada. Devem estar disponíveis a convenção e os documentos que demonstrem a legitimidade da cobrança, a ata ou deliberação pertinente, a previsão orçamentária ou o rateio, o histórico das cotas, os encargos aplicados e a memória de cálculo. A falta de clareza documental pode gerar impugnações, dificultar a penhora e atrasar a recuperação do crédito.
A obrigação ser executiva não autoriza o condomínio a ignorar a situação registral. Antes de ajuizar ou de pedir a constrição de um bem, é prudente conferir a matrícula atualizada para saber se existe alienação fiduciária, penhora anterior, usufruto, indisponibilidade ou outra circunstância que altere a estratégia processual.
Quem responde no dia a dia: morador, banco e condomínio
A alienação fiduciária divide a propriedade em posições jurídicas que não devem ser confundidas. O devedor fiduciante é quem financiou o imóvel e normalmente exerce a posse direta, mora na unidade e usufrui dos serviços e áreas comuns. O credor fiduciário mantém a propriedade resolúvel como garantia do financiamento.
Na relação cotidiana das despesas condominiais, o devedor fiduciante responde pelas contribuições até que o banco seja imitido na posse, conforme a Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. Se o credor fiduciário se torna proprietário pleno e é imitido na posse, passa a responder a partir desse momento, conforme o Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único.
Esses dispositivos regulam a relação entre banco e devedor, mas não afastam a natureza propter rem da dívida perante o condomínio. Para a administração, isso significa que a matrícula e a situação da posse precisam ser verificadas em cada caso. Para o condômino, significa que a discussão sobre quem deve suportar o encargo no contrato de financiamento não elimina a possibilidade de cobrança condominial nem transforma a unidade em patrimônio intocável.
Quando houver dúvida sobre a posição de cada interessado, é importante não presumir que o banco deve pagar todas as cotas desde a assinatura do financiamento. Também não é seguro presumir que o morador deixou de responder apenas porque o banco aparece como proprietário fiduciário. A responsabilidade concreta depende da fase da alienação fiduciária e da imissão na posse.
O apartamento financiado pode ser penhorado?
O entendimento atual do STJ, formado pela Segunda Seção em março de 2025 e reafirmado pelas 3ª e 4ª Turmas ao longo de 2026, admite a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente na execução de cotas condominiais, desde que o credor fiduciário seja chamado a integrar a execução. O STJ fala em citação do credor fiduciário.
O fundamento é que o banco é proprietário resolúvel e não pode ter mais direitos que um proprietário pleno diante da dívida propter rem. Uma vez chamado ao processo, o credor fiduciário pode quitar o débito condominial e se sub-rogar nos direitos do condomínio, cobrando posteriormente o valor do devedor, conforme a relação de financiamento.
Essa solução evita que a alienação fiduciária seja utilizada como uma blindagem absoluta contra a dívida que recai sobre a própria unidade. Ao mesmo tempo, preserva a participação do banco, que tem interesse jurídico direto na manutenção do imóvel e pode adotar a medida que entender adequada para proteger sua garantia.
O reconhecimento dessa possibilidade não significa que o condomínio possa pedir a penhora sem identificar o credor fiduciário ou sem dar a ele a oportunidade de participar do processo. A regularidade da citação e a correta individualização do banco são pontos centrais para a validade e a utilidade da medida.
Penhora do imóvel e penhora dos direitos aquisitivos
Há diferença relevante entre penhorar o próprio apartamento e penhorar apenas os direitos aquisitivos do devedor fiduciante. Quando o credor fiduciário é integrado à execução, abre-se a possibilidade de atingir o imóvel alienado fiduciariamente, respeitada a participação processual do banco.
Se o credor fiduciário não for integrado à execução, a penhora fica limitada aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, conforme o CPC, art. 835, XII. Esses direitos representam a posição econômica do financiado no contrato, mas constituem garantia bem mais fraca do que a constrição do próprio imóvel. O resultado pode ser uma cobrança menos efetiva e uma execução que não alcança a utilidade econômica esperada pelo condomínio.
O TJSP tem aplicado as duas situações. Há variação de entendimento sobre ser suficiente a intimação do credor fiduciário, com base no CPC, art. 889, V, ou se é necessária a citação; também há decisões em que o comparecimento espontâneo do banco supriu a citação. Diante dessa variação, o caminho mais seguro é chamar o banco ao processo desde o início, com os dados obtidos na matrícula atualizada e com a descrição clara da medida pretendida.
Por isso, a administradora não deve tratar a expressão “alienação fiduciária” como um motivo automático para desistir da cobrança da inadimplência, nem como autorização para pedir a penhora do apartamento sem cautela. A estratégia depende da documentação, da fase do financiamento, da posse e da forma como o credor fiduciário será incorporado à execução.
Passo a passo para o síndico e a administradora
1. Conferir a matrícula atualizada
O primeiro passo é obter uma matrícula atualizada da unidade. A consulta deve identificar o proprietário registral, o credor fiduciário, eventuais averbações de consolidação da propriedade, imissão na posse, leilão ou outras constrições. A informação de um contrato antigo ou de um cadastro interno não substitui a situação registral atual.
2. Organizar a documentação da dívida
Em seguida, reúna a convenção, as atas e deliberações pertinentes, o demonstrativo das cotas, a memória de cálculo, os comprovantes de vencimento e os documentos que mostrem a aprovação e a exigibilidade do débito. Evite incluir valores sem origem identificável ou encargos que não estejam amparados pela convenção, pela deliberação ou pela legislação aplicável.
3. Identificar corretamente os responsáveis
A petição e as comunicações devem distinguir o devedor fiduciante, o proprietário registral, o ocupante e o credor fiduciário. O contrato de financiamento pode ajudar a compreender a relação, mas a matrícula é o ponto de partida para a identificação do banco e das averbações relevantes.
4. Chamar o credor fiduciário para a execução
Se a pretensão for alcançar o próprio apartamento, o caminho mais seguro é incluir o credor fiduciário na execução na forma processualmente adequada, permitindo que ele seja citado e exerça seus direitos. Não basta mencionar o banco em um documento interno ou enviar uma cobrança informal sem integrar a instituição ao processo.
5. Acompanhar a situação do imóvel
Durante a cobrança, monitore a matrícula e os atos relacionados à consolidação da propriedade e ao eventual leilão do banco. A alteração da posse ou da titularidade pode modificar a análise sobre quem responde pelas contribuições a partir daquele momento. O condomínio deve registrar as providências adotadas e preservar a documentação de cada etapa.
6. Avaliar a estratégia com advogado
O caso concreto pode envolver outros credores, garantias, coproprietários e discussões sobre cálculo. A orientação jurídica deve avaliar a matrícula, a convenção, o histórico da dívida e o estágio da alienação fiduciária antes de definir o pedido executivo. O objetivo é evitar uma constrição inválida ou uma cobrança dirigida contra pessoa que não ocupa a posição correta no processo.
O que o condômino financiado precisa saber
O financiamento não torna a unidade imune à cobrança de condomínio. O imóvel é utilizado pelo morador e participa da estrutura condominial; por isso, as despesas ordinárias e extraordinárias aprovadas devem ser acompanhadas e pagas conforme a obrigação aplicável. Se houver dificuldade financeira, o condômino deve procurar uma composição documentada e não simplesmente deixar as cotas acumularem.
O chamado bem de família também não protege contra a dívida de condomínio da própria unidade. A Lei 8.009/1990, art. 3º, IV, excepciona a cobrança de contribuições devidas em função do próprio imóvel, e a jurisprudência do STF e do STJ entende que a cota condominial está incluída nessa exceção. Programa habitacional ou financiamento não muda essa regra. Assim, a proteção residencial não deve ser tratada como uma barreira automática à execução.
O condômino também precisa compreender que o banco pode pagar o débito para proteger a garantia e depois cobrar o valor dele, conforme a relação contratual e a sub-rogação admitida no processo. O risco patrimonial não se resume à discussão sobre a cota: a inadimplência pode afetar o financiamento, a posse e a própria permanência no imóvel.
Por isso, é recomendável conferir os boletos, questionar imediatamente cobranças que pareçam erradas, guardar comprovantes e buscar orientação antes de assinar um acordo ou receber uma intimação. A consulta a um advogado pode ajudar a distinguir erro de cálculo, cobrança legítima, responsabilidade do ocupante e efeitos da alienação fiduciária.
Conclusão: financiamento não é blindagem contra a cota
A cota condominial é obrigação propter rem, pode constituir título executivo extrajudicial quando aprovada e documentada e acompanha a unidade mesmo quando existe financiamento. O devedor fiduciante normalmente responde pelas contribuições até a imissão do banco na posse, mas essa divisão entre banco e morador não elimina o vínculo da dívida com o imóvel.
O STJ admite a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente na execução de cotas, desde que o credor fiduciário seja chamado a integrar o processo. Sem essa integração, a penhora tende a ficar restrita aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. Como há variação sobre citação, intimação e comparecimento espontâneo, a medida mais prudente é envolver o banco desde o início e trabalhar com matrícula e documentação atualizadas.
Para o síndico, a prioridade é estruturar a cobrança com prova e estratégia processual. Para o condômino, é entender que financiamento e bem de família não afastam a dívida da própria unidade e que a negociação precoce pode evitar o agravamento do risco patrimonial.