Nota Fiscal de Condomínio: Nem Todo Condomínio Terá de Emitir

Introdução: Desmentindo a Fake News Tributária

Nos últimos dias, circulam nas redes sociais publicações afirmando que "todos os condomínios serão obrigados a emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) a partir de 1º de dezembro de 2026". Essa informação, da forma como está sendo divulgada, é enganosa e incompleta.

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, não determina, por si só, que todos os condomínios passem a emitir nota fiscal sobre as cotas condominiais. Essa interpretação ignora completamente a Lei Complementar nº 214/2025, que criou um regime específico e diferenciado para os condomínios edilícios, incluindo a chamada regra dos 80%.

A verdade é simples: nem todo condomínio terá obrigação de emitir NFS-e. Tudo depende de como o condomínio obtém suas receitas.

I. O que o Ato Conjunto RFB/CGIBS Nº 4/2026 Realmente Diz

Contexto e Objetivo

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, foi publicado pela Receita Federal do Brasil (RFB) e pelo Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS) com um objetivo claro: estabelecer o cronograma de obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos relacionados à reforma tributária do consumo (IBS e CBS).

O que o Ato Determina

O artigo 1º do Ato estabelece as datas de início da obrigatoriedade de emissão de diversos documentos fiscais eletrônicos:

Ponto crucial: O Ato estabelece quando os documentos devem começar a ser emitidos, mas não estabelece para quem é obrigatório emitir.

O Papel do Ato na Reforma Tributária

O Ato Conjunto é um instrumento administrativo que operacionaliza a reforma tributária. Ele:

1. Define cronogramas de implementação dos documentos eletrônicos 2. Estabelece modelos de documentos fiscais 3. Coordena a entrada em vigor de diferentes obrigações 4. Não cria novas obrigações tributárias por si só

A obrigação de emitir NFS-e, quando aplicável, decorre da Lei Complementar nº 214/2025, não do Ato Conjunto.

II. A Lei Complementar nº 214/2025 e a Regra dos 80%

O Regime Geral: Condomínio como Não Contribuinte

A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu um regime especial para condomínios edilícios. O artigo 26 da LC 214/2025 deixa claro:

> "O condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS."

Essa é a regra geral. Um condomínio residencial típico, que cobra apenas cotas condominiais de seus moradores para cobrir despesas comuns, não é obrigado a emitir NFS-e sobre essas cotas.

Por quê? Porque a cota condominial não é considerada uma "prestação de serviço" sujeita a tributação. É um rateio de despesas comuns, previsto no Código Civil.

A Exceção: A Regra dos 80%

A exceção à regra geral está no artigo 26, § 4º, da LC 214/2025:

> "Se a receita de cotas condominiais representar menos de 80% da receita total do condomínio, o condomínio passa a ser contribuinte do IBS e da CBS sobre as operações econômicas que realiza."

Isso significa:

• Condomínio com 80% ou mais de receita de cotas: Permanece como não contribuinte. Não emite NFS-e sobre cotas.
• Condomínio com menos de 80% de receita de cotas: Torna-se contribuinte sobre as operações econômicas (receitas acessórias).

O que é Receita Total?

A receita total do condomínio inclui:

1. Cotas condominiais ordinárias (mensais) 2. Cotas condominiais extraordinárias (obras, reformas) 3. Receitas acessórias, como:

• Aluguel de salões e áreas gourmet
• Cessão de espaço para antenas de telecomunicações
• Publicidade em áreas comuns
• Exploração de estacionamentos
• Receitas financeiras (juros, aplicações)
• Multas por atraso

Exemplo Prático

Condomínio A:

• Receita de cotas: R$ 100.000/mês
• Receita de aluguel de salão: R$ 15.000/mês
• Total: R$ 115.000/mês
• Percentual de cotas: 86,96% (acima de 80%)
• Status: Não contribuinte. Não emite NFS-e sobre cotas.

Condomínio B:

• Receita de cotas: R$ 100.000/mês
• Receita de antena: R$ 30.000/mês
• Total: R$ 130.000/mês
• Percentual de cotas: 76,92% (abaixo de 80%)
• Status: Contribuinte sobre operações econômicas. Deve emitir NFS-e sobre aluguel de antena.

III. Quando a NFS-e Será Obrigatória para Condomínios

Cenário 1: Condomínio Não Contribuinte (Regra Geral)

Situação: Cotas condominiais representam 80% ou mais da receita total.

Obrigação de emitir NFS-e: NÃO

O que fazer:

• Manter controle mensal das receitas para comprovar o percentual de 80%
• Não emitir NFS-e sobre cotas condominiais
• Documentar receitas acessórias, mas sem tributação

Cenário 2: Condomínio Contribuinte por Força da Regra dos 80%

Situação: Cotas condominiais representam menos de 80% da receita total.

Obrigação de emitir NFS-e: SIM, mas apenas sobre as operações econômicas

O que fazer:

• Emitir NFS-e sobre aluguel de salão, antena, publicidade, etc.
• Não emitir NFS-e sobre cotas condominiais (que continuam sendo rateio de despesas)
• Manter segregação contábil clara entre cotas e receitas acessórias

Exemplo: Se o condomínio aluga espaço para antena por R$ 30.000/mês, deve emitir NFS-e sobre esse valor. Mas as cotas de R$ 100.000/mês não recebem NFS-e.

Cenário 3: Condomínio que Opta pelo Regime Regular

Situação: O condomínio escolhe voluntariamente ser contribuinte pleno do IBS e CBS.

Obrigação de emitir NFS-e: SIM, sobre TODAS as receitas, incluindo cotas condominiais

O que fazer:

• Formalizar opção junto à Receita Federal
• Emitir NFS-e sobre todas as cotas (ordinárias e extraordinárias)
• Aproveitar créditos de IBS/CBS sobre despesas
• Permanecer no regime por mínimo de 12 meses

Nota: Essa opção é rara e geralmente desfavorável para condomínios residenciais, pois aumenta significativamente a carga tributária sobre os condôminos.

IV. Receitas Acessórias e Quando Tributar

Aluguel de Salões e Áreas Gourmet

Classificação: Prestação de serviço (locação de bem imóvel)

Tributação: Sujeita a IBS e CBS se o condomínio for contribuinte (regra dos 80%)

NFS-e obrigatória: Sim, a partir de 1º de dezembro de 2026

Exemplo: Condomínio aluga salão para festa de casamento. Deve emitir NFS-e.

Cessão de Espaço para Antenas de Telecomunicações

Classificação: Locação de bem imóvel

Tributação: Sujeita a IBS e CBS se o condomínio for contribuinte

NFS-e obrigatória: Sim, a partir de 1º de dezembro de 2026

Exemplo: Operadora de telefonia aluga espaço no telhado do condomínio. Deve emitir NFS-e.

Publicidade em Áreas Comuns

Classificação: Cessão de direito de uso de espaço

Tributação: Sujeita a IBS e CBS se o condomínio for contribuinte

NFS-e obrigatória: Sim, a partir de 1º de dezembro de 2026

Exemplo: Loja aluga espaço em elevador para publicidade. Deve emitir NFS-e.

Exploração de Estacionamentos

Classificação: Prestação de serviço

Tributação: Sujeita a IBS e CBS se o condomínio for contribuinte

NFS-e obrigatória: Sim, a partir de 1º de dezembro de 2026

Exemplo: Condomínio aluga vagas extras para visitantes. Deve emitir NFS-e.

Receitas Financeiras (Juros, Aplicações)

Classificação: Operações financeiras

Tributação: Geralmente não sujeita a IBS/CBS (exceto em casos específicos)

NFS-e obrigatória: Não (em regra)

Nota: Receitas financeiras contam para o cálculo do percentual de 80%, mas não geram obrigação de emitir NFS-e.

V. Cronograma de Implementação

Datas Importantes

O que Fazer Agora (Antes de Dezembro de 2026)

Síndicos devem:

1. Calcular o percentual de receita de cotas dos últimos 12 meses 2. Segregar receitas em cotas e operações econômicas 3. Consultar contador para definir regime (contribuinte ou não) 4. Implementar sistema de emissão de NFS-e (se aplicável) 5. Treinar equipe de administração 6. Comunicar condôminos sobre possíveis impactos

VI. Impacto Prático: O Que Muda para Cada Tipo de Condomínio

Condomínio Residencial Típico (80%+ de cotas)

Situação: Condomínio com 500 unidades, receita 100% de cotas condominiais

Impacto: NENHUM

• Continua como não contribuinte
• Não emite NFS-e
• Não recolhe IBS/CBS
• Cotas não sofrem tributação

Condomínio com Receitas Acessórias Moderadas (70-80% de cotas)

Situação: Condomínio com aluguel de salão (R$ 20.000/mês) e cotas (R$ 100.000/mês)

Impacto: MODERADO

• Torna-se contribuinte sobre operações econômicas
• Deve emitir NFS-e sobre aluguel de salão
• Cotas continuam sem tributação
• Custo: implementação de sistema de NFS-e

Condomínio com Receitas Acessórias Elevadas (< 70% de cotas)

Situação: Condomínio com antena (R$ 50.000/mês), publicidade (R$ 20.000/mês) e cotas (R$ 100.000/mês)

Impacto: SIGNIFICATIVO

• Torna-se contribuinte sobre operações econômicas
• Deve emitir NFS-e sobre todas as receitas acessórias
• Pode aproveitar créditos de IBS/CBS sobre despesas
• Custo: sistema de NFS-e + segregação contábil complexa