A Selic vale automaticamente para a cota condominial atrasada?

Não. Se a convenção prevê juros e índice de correção, esses encargos devem ser observados. A taxa legal prevista no art. 406, § 1º, do Código Civil funciona como regra geral quando não houver taxa convencionada ou outra previsão aplicável.

A multa pode ser maior que 2%?

Não. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil limita a multa por atraso a 2% sobre o débito.

Juros e multa da cota condominial

Q: A convenção não fala em correção. Qual índice usar?

Se não houver índice convencionado nem previsão em lei específica, aplica-se o IPCA, conforme o art. 389, parágrafo único, do Código Civil. Os juros seguem a convenção; na falta de previsão, aplica-se 1% ao mês pelo art. 1.336, § 1º.

A convenção vem primeiro na cobrança da cota atrasada

O Código Civil, art. 1.336, § 1º, estabelece que o condômino que não paga a contribuição fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos de 1% ao mês, e multa de até 2% sobre o débito. Esse artigo não foi alterado pela Lei 14.905/2024.

Por isso, o primeiro documento a ser consultado é a convenção do condomínio. Se ela prevê juros, índice de correção e multa dentro dos limites legais, esses encargos orientam o boleto, a planilha e a cobrança.

O que a Lei 14.905/2024 mudou

A Lei 14.905/2024 alterou a regra geral do Código Civil para situações em que não existe índice ou taxa combinados. Se o índice de correção monetária não foi convencionado nem está previsto em lei específica, aplica-se o IPCA, conforme o art. 389, parágrafo único, do Código Civil.

Quanto aos juros, quando não forem convencionados, não houver taxa estipulada ou decorrerem de lei, aplica-se a taxa legal, que é a Selic deduzido o IPCA, nos termos do art. 406, § 1º, do Código Civil. Essa regra geral é subsidiária: não substitui automaticamente a cláusula válida da convenção condominial.

Na prática, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem reformado decisões que aplicaram a Selic por padrão quando a convenção trazia os encargos da mora. Se a convenção for omissa quanto ao índice, entra o IPCA; se não prever juros, o próprio art. 1.336, § 1º, fixa 1% ao mês.

Desde quando incidem os encargos e quais são os limites

Juros e correção correm desde o vencimento de cada cota. Como a obrigação tem valor e data certos, o atraso já constitui o devedor em mora, conforme os arts. 394 e 397 do Código Civil. A multa, porém, não pode passar de 2% sobre o débito.

A cláusula também não é imune a controle. Juros exagerados previstos na convenção podem ser reduzidos pelo Judiciário; o TJSP já reduziu juros diários que somavam mais de 7% ao mês. Uma previsão antiga e fora da realidade merece ser discutida em assembleia, sem que o síndico altere a conta por decisão isolada. Os encargos corretos devem constar da planilha que acompanha a cobrança do inadimplente.

Checklist do síndico

Ler a cláusula de encargos da convenção, incluindo juros, multa e índice de correção.
Conferir se o boleto e a planilha aplicam exatamente o que a convenção determina.
Alinhar com a administradora o índice usado no sistema de cobrança.
Se houver omissão ou desatualização, levar a revisão à assembleia, observando o quórum exigido pela convenção e pela lei.
Revisar a comunicação ao condômino, evitando práticas de cobrança vexatória.

A Lei 14.905/2024 tornou a regra geral mais detalhada, mas não retirou da convenção o papel central na cobrança condominial. Para o síndico, a medida mais segura é conferir primeiro a cláusula aplicável e só recorrer à regra geral quando realmente não houver previsão válida.