A possibilidade de anunciar um apartamento em plataformas digitais costuma gerar uma dúvida imediata no condomínio: o proprietário pode receber pessoas por poucos dias ou a convenção pode impedir esse tipo de uso? A resposta não está em uma proibição geral do Airbnb, nem em uma autorização automática para qualquer anúncio. É preciso analisar a finalidade da ocupação, a frequência das estadias, o conteúdo da convenção e os efeitos concretos na rotina do edifício.
Para o síndico, o desafio é agir sem confundir fiscalização com censura ao direito de propriedade. Para o proprietário, o cuidado é não tratar a plataforma como se ela afastasse as regras condominiais. E, para os demais condôminos, a questão central é saber quando há uma atividade incompatível com a destinação residencial e quando existem apenas incômodos pontuais que devem ser tratados pelas regras ordinárias de convivência.
A dúvida comum: anunciar a unidade já é irregular?
Não. A oferta do imóvel em uma plataforma digital, isoladamente, não resolve a classificação jurídica da relação. O anúncio é apenas o meio de aproximação entre o proprietário e o ocupante. O que precisa ser examinado é o negócio efetivamente realizado: duração da estadia, finalidade da ocupação, repetição das reservas, serviços oferecidos, rotatividade de pessoas e impacto produzido nas áreas comuns.
A Lei nº 8.245/1991, no art. 48, define a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel ou outros fatos que decorrem de determinado tempo, contratada por prazo não superior a 90 dias. Portanto, existe uma modalidade legítima de locação temporária que não se transforma automaticamente em hospedagem apenas porque foi divulgada pela internet.
Por outro lado, uma sequência de reservas muito curtas, com entrada e saída constante de pessoas desconhecidas, pode produzir uma dinâmica diferente daquela de uma residência temporária. A análise deve considerar a realidade do uso, e não apenas o nome dado ao anúncio.
Locação por temporada e hospedagem atípica não são a mesma coisa
A locação por temporada pressupõe que a unidade seja utilizada como residência temporária. O ocupante recebe a posse direta por determinado período e utiliza o apartamento para morar provisoriamente, sem que isso necessariamente envolva serviços típicos de hotelaria. A contratação pode ocorrer por plataforma, por imobiliária ou diretamente com o proprietário.
A hospedagem atípica, por sua vez, pode ser reconhecida quando a unidade passa a funcionar, na prática, como ponto de hospedagem transitória. A curta duração reiterada, a alta rotatividade, a oferta contínua e a lógica de ocupação semelhante à de um estabelecimento de hospedagem são elementos que podem afastar a ideia de simples residência temporária.
O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que a convenção de um condomínio residencial pode vedar a oferta de unidades para estadias curtíssimas por plataformas digitais quando esse padrão de uso desvirtua a destinação residencial. O fundamento não é o nome da plataforma, mas a incompatibilidade entre a atividade desenvolvida e a finalidade residencial da edificação.
A distinção exige cautela. Uma locação de algumas semanas, destinada a uma família que permanecerá no imóvel durante uma reforma ou um curso, não deve ser tratada da mesma forma que reservas sucessivas de uma ou duas noites, com fluxo intenso de ocupantes. O síndico precisa trabalhar com fatos verificáveis, documentos e regras claras, sem presumir irregularidade pelo simples uso de tecnologia.
O que mudou em 2026: frequência e habitualidade ganharam destaque
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ fixou uma orientação relevante para a análise do tema: a oferta em plataforma digital, por si só, não define a natureza do negócio. O ponto decisivo é a frequência e a habitualidade da disponibilização por poucas diárias, quando esse padrão pode descaracterizar a locação por temporada e desvirtuar a destinação residencial.
Essa orientação desloca o foco da ferramenta para o comportamento. Anunciar no aplicativo não é, sozinho, o problema. O condomínio deve observar se a unidade está sendo disponibilizada de forma reiterada, com estadias muito breves e sucessivas, a ponto de alterar a dinâmica de segurança, circulação e convivência do edifício.
Isso não significa que todo proprietário possa ignorar a convenção até que apareça um conflito. Também não significa que todo anúncio seja prova de hospedagem irregular. A conclusão deve resultar da combinação entre o texto da convenção, as características da edificação, o padrão de reservas e os efeitos concretos demonstrados.
A habitualidade também evita dois erros opostos. O primeiro é declarar que qualquer aluguel temporário é proibido. O segundo é afirmar que qualquer estadia curta está protegida pela liberdade de contratar. Em ambos os casos, falta a análise do contexto.
A convenção pode proibir? Qual quórum é necessário?
Se a convenção de condomínio já estabelece que as unidades têm finalidade exclusivamente residencial e contém regra compatível com a restrição de hospedagens ou de estadias curtíssimas, o síndico deve aplicar o texto com coerência e garantir que o condômino tenha oportunidade de apresentar sua explicação. A interpretação não pode ser ampliada para criar uma proibição que a convenção não contém, mas também não deve ignorar uma regra expressa.
Quando a convenção não trata do assunto e o condomínio pretende criar uma proibição ou restrição estrutural ao uso das unidades, a medida exige alteração da convenção com aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.405/2022. Uma deliberação por maioria simples não deve ser apresentada como se pudesse, por si só, modificar a destinação ou impor uma limitação geral ao direito de uso.
A assembleia precisa receber uma pauta clara, com a descrição da proposta, seus fundamentos e seus efeitos. Também é recomendável que a administração registre a discussão, as manifestações relevantes e o resultado da votação. A forma de convocação, a participação dos condôminos e a redação final da alteração devem observar a convenção e a legislação aplicável.
Para entender por que o quórum não é mero detalhe formal, vale revisar o tema dos quóruns em assembleias condominiais. Uma decisão tomada sem o quórum exigido pode ser questionada, mesmo que exista preocupação legítima com segurança ou sossego.
O condomínio pode criar regras sem proibir o aluguel?
Sim. A ausência de uma proibição total não impede a adoção de regras de segurança, controle de acesso e convivência, desde que sejam proporcionais, compatíveis com a convenção e aprovadas pelo órgão competente quando a matéria exigir deliberação assemblear.
Podem ser discutidas, por exemplo, medidas como:
- cadastro prévio dos ocupantes perante a portaria, sem coleta excessiva de dados;
- identificação dos hóspedes no procedimento de entrada previsto para visitantes;
- indicação do número máximo de ocupantes conforme a capacidade da unidade e as regras internas;
- proibição de festas e eventos incompatíveis com a destinação residencial;
- obrigação de o proprietário fornecer aos ocupantes as regras de uso das áreas comuns;
- responsabilidade do proprietário por multas e danos causados por seus ocupantes, quando houver base legal e convencional;
- definição de canal para comunicações urgentes durante a estadia.
Essas regras não devem ser usadas para criar uma proibição disfarçada. Exigir informações necessárias à segurança é diferente de impedir, sem fundamento, qualquer locação temporária. Da mesma forma, a administração não deve divulgar dados pessoais dos ocupantes para outros moradores nem manter cadastros indefinidos sem finalidade legítima.
A existência de regras também não autoriza o síndico a impedir fisicamente o acesso de pessoas que estejam regularmente autorizadas pelo proprietário, salvo situações concretas de risco ou descumprimento claramente previsto. O controle deve ser documentado e aplicado de modo uniforme.
O que o síndico pode fazer hoje: passo a passo
1. Conferir a convenção e o regimento interno
O primeiro passo é identificar a destinação das unidades, as regras sobre locação, o uso das áreas comuns, o controle de acesso, o sossego e as penalidades. É importante não depender apenas de uma interpretação informal ou de uma decisão antiga sem registro.
2. Separar anúncio, locação e ocorrência
Um anúncio não prova, por si só, que houve hospedagem irregular. O síndico deve distinguir a publicação da oferta, a efetiva ocupação e o eventual descumprimento de regra. Essa separação reduz acusações precipitadas e permite uma resposta proporcional.
3. Solicitar esclarecimentos de forma documentada
Se houver indícios concretos de alta rotatividade, festas, ocupação acima do permitido ou problemas na portaria, a administração pode solicitar informações ao proprietário dentro dos limites da convenção e da legislação. A comunicação deve indicar os fatos observados, evitar linguagem ofensiva e abrir espaço para resposta.
4. Aplicar as regras de convivência quando houver infração
Mesmo sem proibição específica do aluguel temporário, o condomínio pode agir diante de barulho, festas, danos, circulação indevida ou descumprimento de regras. O Código Civil protege o sossego e impõe ao condômino o dever de dar à unidade a mesma destinação da edificação. A produção de prova deve ser organizada: registros de ocorrências, comunicações, documentos da portaria, imagens obtidas de forma legítima e relatos consistentes.
Quando a controvérsia envolve perturbação sonora, a administração pode consultar o guia sobre barulho no condomínio e como provar o excesso. A prova do fato concreto é mais segura do que uma conclusão baseada apenas na existência do anúncio.
5. Convocar assembleia se for necessária uma regra nova
Se a convenção for omissa e a comunidade pretender restringir de forma geral a atividade, a matéria deve ser levada à assembleia com o quórum adequado. Não cabe ao síndico substituir a deliberação coletiva por uma ordem administrativa que altere o alcance do direito de uso das unidades.
6. Avaliar a resposta jurídica proporcional
Advertência, aplicação de multa, convocação para esclarecimentos ou ação judicial são medidas diferentes. A escolha depende da gravidade, da reiteração, da prova e da previsão normativa. O condomínio deve evitar exposição pública do proprietário ou dos ocupantes e não pode transformar uma discussão jurídica em punição informal.
Cuidados do proprietário antes de anunciar a unidade
O proprietário também deve fazer uma verificação prévia. É recomendável ler a convenção, o regimento interno e as atas que tenham aprovado regras sobre locação temporária, hospedagem, acesso e uso das áreas comuns. A consulta deve abranger não apenas uma eventual proibição expressa, mas também a destinação da edificação e as penalidades aplicáveis.
O anúncio precisa refletir a realidade da unidade. Informações sobre número de ocupantes, regras de silêncio, uso de garagem, piscina, salão de festas e demais espaços devem ser compatíveis com o condomínio. O proprietário deve orientar cada ocupante sobre as regras, fornecer um contato para emergências e acompanhar reclamações que possam indicar repetição de problemas.
Também é prudente conservar contratos, comprovantes, comunicações e registros das reservas. Se houver discussão sobre a frequência das locações, esses documentos podem ajudar a demonstrar o padrão efetivo de uso. Não se trata de criar uma burocracia incompatível com a locação, mas de manter elementos que permitam explicar a finalidade e a duração das ocupações.
O direito de propriedade é protegido, mas não é absoluto. O art. 1.228, § 1º, do Código Civil determina que o exercício da propriedade deve observar suas finalidades econômicas e sociais. No condomínio, isso significa compatibilizar o uso exclusivo da unidade com a destinação da edificação, a segurança e os direitos dos demais moradores.
Se o anúncio também envolve reservas de salão, churrasqueira ou outros espaços, é importante não confundir o uso da unidade com a utilização das áreas comuns. As regras sobre esses locais devem ser respeitadas, especialmente quando a ocupação temporária aumenta a circulação de pessoas. O artigo sobre uso de salão de festas e áreas de lazer ajuda a separar essas situações.
Direito de propriedade, segurança e convivência precisam ser equilibrados
A discussão sobre Airbnb em condomínios não deve ser resolvida por slogans. Nem a plataforma torna toda locação ilícita, nem o direito de propriedade permite ignorar a convenção e os impactos comprovados na coletividade.
A solução juridicamente mais segura parte de quatro perguntas: qual é a destinação da edificação? O que a convenção e o regimento dizem? O padrão de uso é eventual ou habitual e de poucas diárias? Existem ocorrências concretas de perturbação, risco ou descumprimento? A resposta deve ser construída a partir dessas respostas, com documentação, contraditório possível e proporcionalidade.
Para o condomínio, a prevenção passa por regras claras, assembleias corretamente convocadas, aplicação uniforme das penalidades e proteção de dados dos ocupantes. Para o proprietário, passa pela leitura dos documentos internos, pelo anúncio fiel à realidade e pela responsabilidade de orientar quem utilizará a unidade.
Em 2026, o ponto central ficou mais nítido: a tecnologia usada para anunciar não define sozinha o regime jurídico. A frequência, a habitualidade e a forma concreta de ocupação são elementos decisivos para avaliar se existe locação por temporada compatível com a residência ou uma atividade que, na prática, desvirtua a destinação condominial.
Conclusão
O condomínio residencial pode restringir ou proibir estadias curtíssimas quando houver fundamento na convenção ou quando a comunidade alterar validamente suas regras com o quórum exigido. Também pode aplicar as normas de sossego, segurança e uso das áreas comuns diante de fatos concretos, mesmo quando não existe proibição geral de locação temporária.
O proprietário que deseja anunciar deve avaliar a convenção, a habitualidade pretendida e as regras de convivência antes de iniciar as reservas. Já o síndico deve evitar decisões automáticas: investigar, documentar, ouvir os envolvidos e escolher a medida proporcional ao caso são passos essenciais para reduzir conflitos e preservar a legitimidade da administração.