Procurações em Assembleias Condominiais: O Que Propõe o PL 4/2025 e Por Que Esse Debate Nunca Termina

O Que a Lei Diz Hoje: Silêncio e Liberdade

O Código Civil de 2002, que rege a vida condominial no Brasil, é completamente silente sobre o número máximo de procurações que uma pessoa pode portar em uma assembleia. Os artigos 653 e 654 do Código garantem, de forma ampla, o direito de qualquer pessoa capaz outorgar poderes a um terceiro para representá-la em atos da vida civil — e as assembleias condominiais estão incluídas nesse universo.

O artigo 1.353, que trata especificamente das assembleias de condomínio, também não impõe qualquer restrição quantitativa ao uso de procurações. A única salvaguarda existente é a possibilidade de a convenção condominial estabelecer regras próprias sobre o tema — o que, na prática, a maioria dos condomínios não faz, seja por omissão, seja por desconhecimento.

Esse vácuo normativo cria um ambiente propício para distorções. Sem limite legal e sem previsão convencional, qualquer pessoa — inclusive o próprio síndico ou membros do conselho — pode chegar a uma assembleia portando dezenas de procurações e, com isso, determinar sozinha o resultado de qualquer votação.

Como as Procurações Funcionam na Prática

A procuração para assembleia condominial é um instrumento simples: o condômino que não pode ou não quer comparecer pessoalmente outorga poderes a um terceiro para representá-lo. Esse terceiro pode ser qualquer pessoa capaz — um familiar, um vizinho, um amigo ou mesmo um administrador profissional.

Na chegada à assembleia, o procurador deve apresentar o documento e assinar a lista de presença indicando o nome do representado. A procuração deve ficar anexada à lista de presença, servindo como registro formal da representação. O presidente da assembleia tem a responsabilidade de verificar se o documento atende às exigências da convenção — como firma reconhecida em cartório, quando exigida — e de checar se os poderes conferidos abrangem os assuntos da pauta.

Há situações em que o próprio documento já manifesta o voto do condômino sobre determinada questão. Em outros casos, o procurador tem liberdade para votar conforme seu julgamento. Essa distinção é relevante porque define o grau de autonomia do representante e pode ser determinante em votações acirradas.

O uso legítimo da procuração é inquestionável. Condôminos que moram em outra cidade, que trabalham no horário da assembleia, que têm problemas de saúde ou que simplesmente não se sentem seguros para tomar decisões técnicas sozinhos têm um interesse legítimo em delegar sua representação. O problema não está no instrumento em si, mas na concentração excessiva de procurações nas mãos de uma única pessoa.

O Problema: Quando a Procuração Vira Instrumento de Poder

A distorção começa quando a procuração deixa de ser um mecanismo de inclusão — permitindo que ausentes participem — e se transforma em uma ferramenta de controle político interno. Isso ocorre quando um grupo organizado, geralmente ligado à gestão atual do condomínio, passa meses coletando procurações de condôminos desinteressados ou desinformados, garantindo uma maioria artificial antes mesmo de a assembleia começar.

O deputado Aureo (SD-RJ), autor do PL 7594/2014, descreveu esse fenômeno com precisão: "O número excessivo de votos por procuração tem transformado o que deveria ser um exercício democrático de composição de conflitos em uma pantomima de votos de cabresto." A expressão "voto de cabresto" — historicamente associada ao controle eleitoral coronelista — captura bem a essência do problema: a aparência de democracia sem a substância dela.

Além da questão política, há riscos jurídicos concretos. Procurações falsas já geraram ações judiciais de anulação de assembleia. A ausência de firma reconhecida facilita fraudes. E a concentração de poder em um único representante pode levar a decisões que prejudicam a maioria dos condôminos — aprovação de obras superfaturadas, eleição de síndico sem oposição real, taxas condominiais aumentadas sem transparência, convenções alteradas para beneficiar grupos específicos.

Os Projetos de Lei: Uma Década de Tentativas

O debate legislativo sobre o tema tem história. Quatro iniciativas merecem análise detalhada.

PL 7594/2014 — O Pioneiro do Limite Rígido

O Projeto de Lei 7594/2014, de autoria do Deputado Aureo (SD-RJ), foi a primeira proposta relevante de limitação quantitativa. O texto propunha que cada mandatário pudesse portar no máximo uma procuração em assembleias gerais de condomínios. A proposta tramitou conjuntamente com o PL 2925/97 e foi encaminhada à Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania, onde não avançou de forma conclusiva.

A lógica da proposta era radical: se cada procurador só pode representar um condômino ausente, a concentração de poder se torna impossível. A crítica, porém, é que um limite tão restritivo inviabiliza a representação em condomínios com muitas unidades vagas ou com proprietários que residem em outras cidades — situação comum em empreendimentos de veraneio e em condomínios de investimento.

PL 6347/2016 — A Proposta Rejeitada

O Projeto de Lei 6347/2016, do então Deputado Davi Alves Silva Júnior, propunha um limite de duas procurações por procurador em assembleias de associações, condomínios e cooperativas. Trazia ainda uma inovação controversa: os condôminos representados por procurador não seriam computados no quórum para deliberações.

A proposta foi rejeitada pela Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria, Comércio e Serviços. O relator, Deputado Laercio Oliveira (SD-SE), argumentou que a limitação era excessiva e que "a outorga de procuração é um ato de vontade e de confiança, e eventuais excessos no cumprimento do mandato são questões reguladas pela Lei Civil e que devem ser resolvidas entre outorgante e outorgado." A cláusula que excluía os representados por procuração do cômputo do quórum era especialmente problemática: em condomínios com alta taxa de ausência, isso poderia tornar impossível a realização de assembleias com quórum válido.

PL 6291/2019 — A Vedação Total

O Projeto de Lei 6291/2019, do Deputado Professor Israel Batista (PV-DF), foi o mais radical de todos: propunha a vedação total do uso de procurações para eleição de síndico e para votações em assembleias de condomínios, associações e cooperativas.

A justificativa do autor fazia uma analogia com o processo eleitoral: assim como um cidadão não pode votar por procuração nas eleições municipais ou estaduais, também não deveria poder fazê-lo em assembleias condominiais. Essa analogia, porém, foi amplamente criticada por especialistas em direito condominial, que apontaram uma confusão fundamental entre Direito Público (que rege as eleições) e Direito Privado (que rege as relações condominiais). As assembleias de condomínio não são atos de soberania popular — são atos de gestão de propriedade privada coletiva, regidos pelo Código Civil.

A proposta também ignorava realidades práticas importantes: proprietários que moram no exterior, investidores que possuem unidades em condomínios de temporada, idosos com dificuldade de locomoção — todos perderiam o direito de participar das decisões sobre seu próprio patrimônio.

Emenda ao PL 4/2025 — A Proposta Atual

A iniciativa mais recente é uma emenda ao Projeto de Lei nº 4, de 2025, de autoria do Senador Hamilton Mourão (REPUBLICANOS-RS), proposta no âmbito da Comissão Temporária do Código Civil (CTCIVIL). A emenda propõe acrescentar o § 4º ao artigo 1.353 do Código Civil, nos seguintes termos:

"Também em segunda convocação, o condômino poderá ser representado por procurador, na forma e nos limites previstos em convenção, sendo que cada procurador poderá representar os titulares de direitos sobre um limite máximo de três unidades imobiliárias."

A proposta é mais equilibrada do que as anteriores por três razões. Primeiro, o limite de três unidades é menos restritivo do que o limite de uma ou duas procurações, permitindo algum grau de representação concentrada sem torná-la dominante. Segundo, a emenda preserva a autonomia convencional — a convenção do condomínio pode estabelecer um limite ainda menor. Terceiro, o texto é tecnicamente mais preciso ao falar em "titulares de direitos sobre unidades imobiliárias", abrangendo não apenas proprietários, mas também possuidores e titulares de direitos reais.

Quadro Comparativo das Propostas

Vantagens e Desvantagens de Cada Abordagem

A análise das propostas revela três abordagens distintas: vedação total, limite rígido por lei e delegação à convenção. Cada uma tem méritos e limitações que merecem ponderação.

A vedação total (PL 6291/2019) é a mais simples de implementar e elimina completamente o risco de concentração abusiva. Porém, é também a mais restritiva ao direito de propriedade e à autonomia privada. Prejudica desproporcionalmente condôminos com impedimentos legítimos de comparecimento — idosos, pessoas com deficiência, proprietários não residentes — e ignora a natureza jurídica privada das assembleias condominiais.

O limite rígido por lei (PL 7594/2014 com limite de 1; PL 6347/2016 com limite de 2; emenda ao PL 4/2025 com limite de 3) oferece segurança jurídica uniforme para todos os condomínios, independentemente do que preveja a convenção. O número escolhido, porém, é sempre arbitrário e pode não se adequar à realidade de condomínios muito grandes ou com perfil de investimento. Um limite de três unidades, por exemplo, ainda permite que em um condomínio de 30 unidades, dez procuradores concentrem a representação de toda a assembleia.

A delegação à convenção (texto base do PL 4/2025) respeita a autonomia condominial e permite que cada comunidade defina suas próprias regras. O problema é que depende de uma convenção atualizada e de uma assembleia prévia para deliberar sobre o tema — o que raramente acontece em condomínios com gestão frágil, que são justamente os mais vulneráveis ao abuso de procurações.

O Que Motiva Essa Discussão: Democracia Condominial em Xeque

Por que esse debate ressurge periodicamente? A resposta está na tensão estrutural entre dois valores legítimos: o direito de propriedade — que inclui o direito de delegar a gestão do patrimônio a terceiros — e a democracia interna do condomínio — que pressupõe que as decisões reflitam a vontade coletiva dos condôminos, e não a de quem acumulou mais papéis.

Condomínios são, por natureza, comunidades de propriedade compartilhada. Cada decisão tomada em assembleia afeta o patrimônio, a segurança e a qualidade de vida de todos os moradores. Quando o processo deliberativo é distorcido pela concentração de procurações, as consequências práticas podem ser graves: obras aprovadas sem concorrência adequada, síndicos reeleitos sem oposição real, taxas condominiais aumentadas sem transparência, convenções alteradas para beneficiar grupos específicos.

O problema é agravado pelo perfil de participação nas assembleias brasileiras. A maioria dos condôminos não comparece às reuniões — seja por desinteresse, seja por falta de tempo, seja por desconhecimento da pauta. Esse vácuo de participação é o terreno fértil para o abuso de procurações: quem se organiza para coletar os papéis dos ausentes obtém um poder desproporcional sobre quem efetivamente comparece.

O Que o Condomínio Pode Fazer Agora, Sem Esperar a Lei

Um ponto importante que emerge da análise legislativa é que o condomínio não precisa esperar a aprovação de nenhum projeto de lei para agir. O Código Civil já permite que a convenção condominial estabeleça regras sobre o uso de procurações, e essa é a via mais imediata e eficaz para resolver o problema.

Uma convenção bem redigida pode estabelecer o número máximo de procurações por pessoa, exigir firma reconhecida em cartório para todas as procurações, proibir que o síndico e membros do conselho portem procurações de outros condôminos, e definir que procurações com voto já manifestado devem ser apresentadas com antecedência à administração.

A implementação dessas regras exige uma assembleia com quórum qualificado para alterar a convenção — geralmente dois terços dos condôminos —, o que pode ser difícil de reunir. Mas o esforço vale a pena: uma convenção atualizada protege o condomínio de disputas judiciais e garante que as assembleias futuras reflitam genuinamente a vontade coletiva dos moradores.

Conclusão: Um Debate Necessário, Uma Solução Ainda em Construção

O histórico legislativo sobre procurações em assembleias condominiais revela um padrão: o problema é amplamente reconhecido, mas as soluções propostas até hoje pecaram por excesso (vedação total) ou por insuficiência (delegação à convenção sem garantias mínimas). A emenda ao PL 4/2025 representa um avanço em relação às propostas anteriores, mas ainda deixa questões em aberto — como o que acontece em condomínios onde a convenção é omissa ou desatualizada.

O que é certo é que a discussão é legítima e necessária. Assembleias condominiais são o principal mecanismo de governança de comunidades que, somadas, abrigam dezenas de milhões de brasileiros. Garantir que essas assembleias funcionem como fóruns genuinamente democráticos — e não como palcos de poder para quem acumulou mais procurações — é uma questão de interesse coletivo que vai muito além do direito condominial.

Diante de qualquer situação envolvendo o uso de procurações em assembleia, seja como condômino, síndico ou administrador, o caminho mais seguro é sempre buscar orientação jurídica especializada para garantir que os procedimentos adotados estejam em conformidade com a lei e com a convenção do condomínio.